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貸款利率降低 華人忙買房

從今年3月開始,美國房屋市場開始活躍。(Getty Images)
從今年3月開始,美國房屋市場開始活躍。(Getty Images)

近日,全美房地產經紀人協會(NAR)發布研究報告,顯示在該協會追踪的183個美國大都會區中,有182個地區的房屋銷售價格中值較上年同期有所上升,其中94%的都會區房價中值較上年同期上漲10%以上。美國著名房地產交易平台Zillow預測,美國房市明年7月將上漲12.1%。

疫苗推出後,郊區房屋緊俏,一房難求。(Getty Images)
疫苗推出後,郊區房屋緊俏,一房難求。(Getty Images)

紐約蘇富比國際地產部(Sotheby's International Realty)資深經紀人David許說,曼哈頓的房市又紅火起來,他每天都要帶著客人看房子,「業務太忙」。由於買家多,賣家少,房價在上升。統計顯示,在2021年上半年,1000萬元以上豪宅的成交量已經破了紀錄。頂層公寓(penthouse)因為採光好,受到買家歡迎,也變貴了。美國新美貸款銀行(Summit Mortgage Bankers)總經理陳名岷說,美國華人的習慣就是「一有錢就買房」,因此現在房屋貸款市場很好。他說,紐約市的房產不僅紐約華人買,而且在外州工作的華人也來紐約買。許多華人在外州開餐館,做生意,賺了錢想到紐約市來投資房地產。「紐約市租房市場很好,房租也在漲。」

一些華資銀行提供「不查收入、不查工作,只查資產」貸款,幫助許多華人成功購房。(G...
一些華資銀行提供「不查收入、不查工作,只查資產」貸款,幫助許多華人成功購房。(Getty Images)

高檔住宅 受到富人追捧

David許認為,現在買房的人比較多,有幾個原因。其中一個是通脹率上升了,已經超過5%。「你年初在銀行存進100元,到了年底這個存款已不到95元。」因此,如果有錢,人們不會把錢存在銀行裡,而且去買房。同時,美國的經濟已經開始復甦,許多公司都缺人,工作好找

紐約華人開始對周邊農場感興趣。(何娟提供)
紐約華人開始對周邊農場感興趣。(何娟提供)

房市紅火的另外一個原因是,疫情中搬出去的居民又搬回來了。疫情以前,紐約市共有常住居民820萬人,疫情爆發後約有30萬人搬去郊區避疫。但是,新冠疫苗推出後,控制住疫情。許多商業開門,要求員工上班。同時,紐約市教育局通知,學校秋季開學,學生到校園上課。

與城市相比,郊外的房屋空間較大。(美聯社)
與城市相比,郊外的房屋空間較大。(美聯社)

他透露,一位華人花了2950萬元在上東城買了一戶連棟屋(townhouse)。這戶連棟屋有2萬多平方呎,有10個臥室和10個洗手間。另外一名華人在格林威治村(Greenwich)買了一戶連棟屋,面積比上東城的那個小了一半,但呎價比較貴。買房前,他都要檢查客戶的財力。「有了財力,才能帶他們看,不然看了也沒用。」

疫情後,許多人去長島購買獨立屋。(美聯社)
疫情後,許多人去長島購買獨立屋。(美聯社)

在他的客人中,有華人,也有其他族裔;但是他表示,如果是新的共有公寓(condo)出來,三分之一的買家是亞裔,因為亞裔尤其是華人喜歡買新房子。他表示,售房資料不會註明族裔,他是從其他途徑打聽來的。「我與新樓銷售人員聊天時聽說,另外也聽到銷售新屋的同事說起。」

他說,在過去一年多疫情中,許多公司採取網上辦公,使用遠程開會軟體。有的公司認可這種會議方式,但是也有的公司感到網上交流效率不高,不如面對面的交流;因此,這些公司還是要求員工回到辦公室上班。

許多人買房子是為了投資,是要出租獲得租金。目前,房貸利率低,銀行存款的利率也低,於是,許多人投資房地產,可以獲得2-3%的投資回報率。他本人也在疫情中買了新的房子,然後把過去的房子拿來出租。那套舊房子在曼哈頓的上西城,每月租金3800元。他說,房子放到網上才半天,就有五個人提出申請。他根據申請人的薪水、信用分數和報稅情況,選擇一個拿著高薪的年輕人。他說,此人在谷歌工作,不僅工資高,還有股票。「這個年輕人完全有能力買房,但願意租房。」

他的一位客戶在紐約一所大學擔任教授,姓巴菲特(Buffett),「我問他與沃倫•巴菲特是什麼關係,他說他是沃倫的孫子。」巴菲特孫子工資不低,同時還有顧問公司和投資公司,他的太太在紐約一家銀行工作;但是,他們選擇租房子,每月付1萬元租金。他說,年輕巴菲特雖然很有錢,但很節儉。例如,他希望房東把窗簾換了,但是房東不肯。於是,他提出房東和房客一人一半,「他的做法與華裔富豪的子女的不同。」

他說,他還遇到一位華裔年輕人來租房。這位年輕人是一位成功的企業家,年薪15萬多元,但是,他要租每月房租7000元的一室一廳公寓。按照規定,租房者年收入要達到月租金額的40倍。這樣,他的年收入要達到28萬元。「年輕人拿出證據顯示,他每年有20萬元的bonus。」

華人開始在紐約上州購買度假屋。(何娟提供)
華人開始在紐約上州購買度假屋。(何娟提供)

疫情影響 購買郊外住房

紐約萬榮地產(Winzone Realty)總裁潘小峰說,2021年的地產中介業務「蠻好」。他說,他原來認為,由於新冠疫情影響,紐約地產一定會下跌。「但很奇怪,今年的生意很旺」,人們都要到長島買房子。他說,有地產公司統計,皇后區房屋銷售不如長島,銷售數量甚至不到長島的一半。

他說,他與長島一家主流地產公司的老闆交談過。「這個老闆透露,一半的買家是亞裔。」過去,華人總是喜歡購買華人社區的房產,把華人社區房產推高;但是,這一次相反,華人開始向長島遷移。總的來說,皇后區的房市價格上漲了2%,而長島的房市上漲了4-5%。「若是全新的房子,長島房價上漲了10%。」

過去,紐約華人喜歡在華人社區置業,如法拉盛、艾姆赫斯特等,主要是圖生活方便,當地有華人超市和銀行等。但是,長島現在也有許多華人超市和銀行。住在長島,坐火車來法拉盛辦事也方便。由於疫情關係,人們都待在家裡,住長島和住紐約市沒有區別。

地產經紀公司MLS對皇后區和長島的統計顯示,皇后區和長島的房屋交易量都有上升,但是長島的房屋交易量更大。例如,皇后區在5月成交450套,7月成交546套;而長島近紐約市的納蘇郡(Nassau)在5月銷售909套,7月銷售1226套;長島遠端的蘇福克郡(Suffolk)5月銷售1130套,7月銷售1508套。

他說,房子從上市到售出,是房子在市場上的停留期;若是市場好,停留期就短。他說,皇后區的房子的市場停留期是4個月,納蘇郡的房子停留期是2.2至2.6個月;而蘇福克郡的房子停留期則更短,只有1.8個月。其價格的排名是,納蘇郡高於皇后區,皇后區高於蘇福克郡。

過去,華人抱怨長島的地稅太高,因此不願搬去長島。他說,如果按照面積來算,長島地稅要比紐約市便宜。他說,他過去住在新鮮草原,地的面積是4000平方呎;而長島房屋的占地面積是3萬平方呎。「若按照每平方呎計算,皇后區的地稅更高。」萬榮地產目前有房地產經紀1000多人,在長島設立分公司。長島公司的經紀看到當地市場好,就自己買下三、四棟房產,希望裝修後轉賣出去,賺個差價。「他們看好長島的房地產。」

紐約市壹家房地產合夥人楊若若說,她的客人主要是溫州移民、福州移民,廣東移民較少,最近增加了一些北方人。她透露:「溫州籍和福州籍的年輕人開始往長島遷移。」她說,年輕人往長島遷移有幾個原因,因為許多公司允許員工在家辦公,因此住在長島可以不再考慮交通問題。另外,長島的自然環境比較好,還有優質學區,而且後院比較大。「華裔年輕人比較重視生活質量,和他們父輩當年來美打拼的情況完全不同。」

陳名岷表示,華人都是購買性價比高的住宅。疫情以來,去紐約長島買房的華人最多。他們主要是買學區房,有利於孩子讀書。為了躲避疫情,也有人去邊遠的鄉村買房,如在康州買休閒屋。他認為,住在鄉下,雖然人口密度小,但沒有寬帶網路,上網看病不方便。

住房已有 購買第二棟房

美國最大的房地產經紀公司道格拉斯•埃利曼(Douglas Elliman)紐約地產經紀何娟發現,最近在紐約上州購屋度假屋的華人增加了。她說,疫情發生後,許多人搬出曼哈頓,有的去了外州,也有人對紐約上州的房屋產生興趣。她說,紐約上州的這些地方離紐約市不遠,近的開車到曼哈頓只要一兩個小時,遠的也只有三四個小時。

她說,很多華人買下這些房屋,有人自己去度假住,不住的時候將度假屋出租,賺取租金。她說,也有人與親友合夥買,然後分別住,其餘時間向外出租。不過,由於買的人多了,現在的度假屋的價格上去了。過去,一些美國人在曼哈頓有房產,在紐約市周邊買個度假屋,一到周末去度假屋休閒。疫情以來,許多華人也開始往這個方向計畫。這些地方的房屋很便宜,最低的只要十幾萬元;價格高的要幾百萬元,但房子的地皮面積很大,有幾百畝地。

現在,也有華人開始對上州的農場感興趣。她說:「這幾天,我每天都帶人去上州看農場,一天能看好幾個。」上州的農場的用途也很多。有的農場種蔬菜,把蔬菜拿到農夫市場上出售;有的農場種葡萄,自己做葡萄酒;有的農場搞養殖,包括飼養雞、羊、牛等。有的農場飼養上萬隻蛋雞,賣有機雞蛋。「美國有專門收購牛羊的,到農場將這些牛羊買走。」

農場價格根據面積大小不同而不同,有的要50萬元,也有的要200多萬元。她說,有的農場比較大,中間還有湖。因此,有華人計畫買下來做個民宿,讓人們周末來度假,可以划船,也可以釣魚。也有人覺得地的面積太大,用不完。她說,買下後,他們可以把地分成小塊,可以出售,也可以出租。

有人購買度假屋後,利用當地資源創辦農家樂。(何娟提供)
有人購買度假屋後,利用當地資源創辦農家樂。(何娟提供)

她說,有的農場內設有商業廚房(commercial kitchen),這些商業廚房配備廚房的所有設施,只要有廚師就能做飯。商業廚房可以向外提供餐飲服務,可以自用,也可以出租。「有的商業廚房只有幾個廚師,卻可以提供一個大party的飯食。」

紐約市壹家房地產合夥人楊若若說,目前,房貸利率仍然處於歷史低位。許多華人開始購買第二棟、第三棟房產。熟悉情況她表示,許多華人都是十幾年前購買的第一棟房產,貸款期限多是15年。現在,他們已經還完第一棟房產的貸款,因此手裡有了一筆積蓄後,開始購買更多的房產。她表示,也有的華人也開始向商業地產轉移。有的溫州移民開始購買倉庫,也有的購買商住樓。一層是商店,二樓和三樓是住家。「屋主就住在樓上,在一樓做生意。」

靈活貸款 支撐華人購房

中國信託商業銀行(CTBC Bank)全美貸款經理張正陽(Danny)說,目前美國房地產的主要問題是,房子少,買家多,因此推高了房價。「我們銀行去年的業務比前年的好,而今年的業務又比去年的好。」他說,美國雖有幾個大型商業銀行,提供貸款業務,但有些些華人申請不到這些銀行的貸款,因為他們的收入不高。

他透露,他們的中國信託設有專門的貸款項目,對申請人「不查收入、不查工作,只查資產」。他說,有的申請人有國外收入,但很難證明。「如果國外銀行出具證明,說申請人在該銀行有資產,我們銀行就可以根據這個證明提供房屋貸款。」他說,這個貸款的利率比美國其他銀行的房貸利率要高一些。該貸款期限有三種,分別為前3年、5年和7年。貸款前幾年為固定利率,以後為浮動利率,而利率根據市場的波動而定。例如,前3年的利率是固定的。3年以後,貸款利率會根據那時的利率進行調整。

這個貸款對身份的要求比較寬鬆。例如,美國國內的客戶不僅是公民可以申請,綠卡、工作簽證(H-1B)和商務簽證(B-1)也可申請。「這與傳統銀行的標準不同。」而且,這類貸款對文件的要求較少。「這個項目是我們銀行自己設計的。」另外,中國信託還提供房利美(Fannie Mae)的貸款,滿足不同客人的需求。

他說,中國信託的房屋貸款客戶中80%的客戶是華人,其餘的是其他族裔。他說,他們的這個項目已經運行多年,效果很好。過去十年中,沒有發生一例倒債的。「這說明,我們的這個貸款項目比較符合華人的實際情況。」疫情爆發後,出乎意料的是貸款業務異常繁忙。他說,2020年一年,由於貸款利率很低,申請重新貸款的人反而多了,而今年申請重新貸款的人雖沒有2020年同期的人多,但是比2019年的人數要多。

中國信託銀行的客戶既有美國國內的,也有美國國外的。國外的客戶包括中國大陸、台灣、香港、越南、印尼等地,也有客戶住在歐洲。「但是,國外客戶還是以大陸客人為主。」疫情發生前,國外貸款客戶的數量與國內貸款客戶的數量是一半一半,但是去年的情況是,國內客戶上升至75%,國外客戶下降至25%。主要原因是國外客戶來不了美國。不過,還是有國外客戶請美國的親友幫助看房買房。

他說,疫情以來美國房價平均上漲了23%。紐約市和洛杉磯兩個城市的房屋銷售增加15-25%,房屋買價也高於開價的10%。現在,一棟房子有十個offer,許多賣家首先接受全現金的offer。他建議,銀行發放的預先批准書(pre-approval),標明可以購買多少錢的房子,就相當於現金。「如果買家先從貸款銀行獲得預先批准書,就可以與現金買房者競爭。」

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