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市場售屋供不應求 現在該下手搶房嗎?

由於求大於供,只要價格合適,房屋很快賣掉。(美聯社)
由於求大於供,只要價格合適,房屋很快賣掉。(美聯社)

紐約市壹家房地產合夥人楊若若說,現在的房地產市場和過去不同,以往房屋資訊很難獲得,現在是資訊透明度高,各種房地產中介網都是公開的,只要價格合適,房屋很快就會賣掉。由於需求量大,所以房價也在上漲。「房貸利率比較低,也有很多人申請重新貸款。」她表示,現在紐約房地產的主要問題是,需求量太大,而供給量又太少。

亞馬遜等電商公司幫助美國的經濟快速復甦。(Getty Images)
亞馬遜等電商公司幫助美國的經濟快速復甦。(Getty Images)

美國國寶銀行董事長孫啟誠說,「若對紐約市有信心,現在是購房機會,因為房價還沒有漲上來。」他說,疫情被控制後,公司和機構都要求員工回來上班。「在家上班有個問題,就是效率不高。」如果人們都回去上班,紐約市的房價就會漲。美國新美貸款銀行(Summit Mortgage Bankers)總經理陳名岷說,2020年的人口統計顯示,約占人口40%的人群需要買房,而房屋滿足不了需求。「我認為,未來三五年,美國的房市不會跌。」近日,美國著名的房地產交易平台Zillow發布的房地產研究報告預測,與今年7月相比,美國房價明年7月將上漲12.1%。

V型復甦 經濟轉移網上

孫啟誠說,新冠疫情給美國經濟帶來重創。疫情期間,美國大多數商業部門關閉,僅留下必要商業部門營業。疫情發生後,美國經濟下跌20-30%,房價也跟著下跌。但是,美國的房地產恢復很快,呈V型復甦,而不是通常的U型復甦。他指出,V型復甦的原因是,美國經濟向網上轉移。

他指出,疫情期間人們不去辦公室上班,但是在網上辦公,也可以在網上購物,因此許多商業沒有受到影響。亞馬遜(Amazon)的生意異常火爆,華人袁征(Eric S. Yuan)創立的遠程會議軟件Zoom滿足了市場的需要,創業者也很快成為富人。「我估計,他可能自己都沒有想到。」

因為遠程工作效率不高,一些公司還會要求員工到辦公室工作。(Getty Image...
因為遠程工作效率不高,一些公司還會要求員工到辦公室工作。(Getty Images)

疫情爆發後,幾十萬人搬離紐約市,紐約市的房價有所下降。但是,紐約市的房價下降不多,隨後又升上去了。曼哈頓只是商業樓宇受到影響,因為員工可以在家工作,許多公司不再租用寫字樓了。「人們工作習慣發生改變。」

他說,由於疫情的原因,許多城市人開始向郊外轉移。他們購買郊外的房子,大約離城市有25至30哩。他說,這些郊外的房子過去都賣不掉,但是現在有人在搶購。「由於供不應求,價格上漲25-30%。」國寶銀行也有貸款業務。他說,最近房貸業務很好。主要原因是,房屋價格下降,貸款利率較低,很對華人的胃口。

房屋價格 受到安全影響

孫啟誠認為,房地產與當地治安好壞有關。過去一年多的時間裡,許多城市出現安全問題。例如,「黑人命也是命」(BLM)運動發生後,出現非裔打砸搶的現象。有的地方出現反對警察運動,有的地方甚至把監獄裡的犯人放出來,影響了城市的治安。

他估計,紐約市的治安可能要到2022年以後才能改善。2022年,美國國會將進行期中選舉。到時候,如果城市再這樣放任自流,民主黨也會沒有選票。因此,2022年期中選舉後,各地政府可能要抓治安。「如果紐約市治安好,紐約市房地產一定會上升。」

由於新冠疫情的影響,曼哈頓的唐人街房價也在下跌。他說,曼哈頓唐人街的房子過去都買不到,價格炒得很高,現在則是上市的房子很多,價格下降了。紐約市居民有820萬人,華人占紐約市人口的十分之一。許多華人因為工作在這裡,也只能住在這裡。因此,他們只能在紐約市置業。

他說,他已經將國寶銀在交給女兒管理;而他現在住在長島,主要時間在家裡辦公室,每周去公司上班一次。「如果要進城,我不敢坐公共交通,主要是擔心安全問題。」他說,他只坐巴士和Uber,這樣才覺得安全。

流動資金 充斥房貸市場

美國新美貸款銀行總經理陳名岷說,2020年4月到2021年6月,美國的房屋的平均價從30萬元增加到36萬元,增加了23%。這個增加的速度相當驚人。他認為,這裡有幾個原因。首先是進入市場的資金增加太多。其次是美國房屋供不應求。

川普任總統時,通過一個美國人救濟法案,投入了2.2兆(萬億)元資金,後來又增加近1兆元。拜登任總統後,投入1.9兆元資金,馬上又要投入1兆元。「總之,市場上多了6萬億。」他指出,這麼的錢進入市場,資金需要尋找出路,可能會導致通貨膨脹。「我認為,這些錢最終會流到房地產和股市上。」他說,過去20年,美國的房市和股市不停地上漲,一直未停,就是這些錢在起作用。

聯邦政府大量印錢,導致房價不斷上漲。(美聯社)
聯邦政府大量印錢,導致房價不斷上漲。(美聯社)

他說,目前市場上房屋較少,而購買者較多。統計顯示,美國現在有400萬棟房屋的缺口,而建築商每年僅能建造100萬棟房屋。「如果要填滿這個缺口,需要建築商工作四年。」因此,房屋短缺的問題會長期存在。

目前,美國的平均房價不是所有的房屋價格一起平均,而是使用中位數。他說,如果用平均價,就不能反映真實情況。例如,亞馬遜老闆貝佐茲買房的費用都是上億元,普通人的房價就是幾十萬元。「如果把首富的房價和普通人的房價平均起來,就會把房價抬高。」用中位數,就是大部分房屋的價格,比較真實。「與印發的錢數相比,房價不算高。」

也有人擔心美國房地產市場出現crush,像2008年一樣;他認為不會,說2021年的情況與2008年的不同。他說,他2008年去加州出差,看到加州有個地產廣告說:如果月入800元,就可以借款80萬元購屋。他說,當時有許多貸款「不查收入、不查工作和不查資產」,可以借到房價125%的貸款。「如果房價是100萬元,可以借到125萬元,這多餘的25萬元可以支付其他購房費用。」

他透露,該公司2020年的業務是成立近30年來最好的一年。」2020年,新美該貸款銀行的業務量是2019年的「三倍」。這主要是因為美國幾家大的貸款銀行都調高利率,如花旗銀行、大通銀行和富國銀行。他說,這些傳統大銀行都把利率調高,主要因為當時疫情很嚴重,沒有人力物力去做。更重要的是,他們擔心如果疫情中發放貸款過多,將來利率一旦上升,銀行就會虧錢。

而新美貸款銀行則認為,這是一個好機會。過去,他們都把借出去的貸款轉賣給美國幾家大型貸款銀行,但這幾家銀行當時都不要,好在美國最大的貸款銀行房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)仍然購買貸款。「我們與房地美有合約,就把貸款賣給房地美。」但是,2021年的業務比2020年的要少很多。他說,這主要是傳統大銀行都開展業務了。

四成民眾 需要購買住房

陳名岷說,2020年的人口普查結果已經公布,其中80%的人口屬於四個年齡層,每個年齡層約占20%。他認為,中間40%的人群需要買房。疫情以後,現金購房的大陸人一下子沒有了,對美國華人是好事。「因此,美國華人需要貸款,對我們的生意有幫助。」

第一個年齡層是嬰兒潮一代(baby boomers),美國有7160 萬人,占到人口的20%。嬰兒潮一代出生於1946年至1964年之間,年齡在57至75歲之間。他說,這一代人該買房的都買了,很少人需要買房了。

第二類是X世代(Gen X)。X世代出生於1965年至1980年之間,目前年齡在41至56歲,在美國有6520萬人。人口統計學家通常認為,隨著1965年出生率的下降,出現了X世代。X世代也被稱為「小嬰兒潮」(baby bust)一代,因為其後出生人數較少。這代人「有人需要買房或換房」。

第三類是Y世代(Gen Y),也稱千禧一代(Millennials)。Y世代出生於1981年至1996 年之間。他們年齡從25到40歲,在美國有7210萬人。千禧一代作為嬰兒潮一代的孩子,有時被稱為「迴聲潮一代」(echo boomers)。「Y世代已經開始買房了,是購房主力。」

第四類是 Z 世代(Gen Z),從1997年出生的人開始。這一人群最大的現在只有24歲,有的剛剛大學畢業,走入職場,也有的進入研究所。他認為,這一人群目前尚未進入購房階段。「購房者主要是X世代和Y世代。」

長期來看 買房比較合算

紐約市壹家房地產合夥人楊若若認為,買房從來不會晚,每個人需要一個家,家就是房子,沒有房子就沒有家。因此,及時買房很重要,尤其是像紐約這樣的國際大都市。「短期不一定能賺錢,但是長期來看,買房不會虧錢。」

她認為,買房要根據自己的財力,有多少錢,買多大房。要買房,首先需要攢夠首付,因此打算買房者首先要存錢,存夠首付,不夠的再申請貸款。許多華人就是這樣買到房子。紐約市有一些華人銀行和貸款銀行,可以提供這方面的幫助。

地產經紀建議,買房前,應該先存夠首付。(Getty Images)
地產經紀建議,買房前,應該先存夠首付。(Getty Images)

許多人對房地產的地點很看重。她建議,紐約交通很方便,如果沒有那麼多的首付,可以買地方遠的房子。她舉例說,多年前皇后區貝賽(Bayside)很火,但是沒有她想要買的房子。因此,她在皇后區的大學點找到這樣的房子,就在大學點置業。「沒有想到,大學點後來也成了熱點。」

她說,大學點的唯一不足是道路太擠。但是,大學點很有潛力,因為溫州移民、福州移民、北方移民都進來了。她認為,那裡將來會成為一個華人社區。「大學點大道將來會像中國城,那裡華人經營的商業越來越多。」

她說,她的服務區域主要是皇后區的7號地鐵沿線的地段,包括木港(woodhaven)、可樂娜(Corona)等地。她表示,在7號地鐵沿線,木港的房價較低,福州移民在那裡置業的較多;而在可樂娜,溫州移民買房的較多。

社區的安全會影響到房價的升跌。(美聯社)
社區的安全會影響到房價的升跌。(美聯社)

過去,曾經有溫州移民計畫把可樂娜建成一個溫州城,但是沒有成功。她是,在早期,溫州移民購買三個家庭的住房,自己住一層,出租另外兩套房子,以房養房。現在,他們都搬到長島,房子出租給西語裔;因此,當地溫州籍的居民不多。「有溫州商人在那裡建一個蔬果超市,但好像不太成功。」

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