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想當房應產投資客 應先做足功課

投資房市前,一定要做深入的研究工作。(Pexels)
投資房市前,一定要做深入的研究工作。(Pexels)

紐約財富規畫及房地產(New York Wealth)管理合夥人麥慧琪說,他們投資與開發的房產不在華人社區,而是在主流社區。多年前,他們經過「半年的深入研究」,決定在布魯克林「貴族化演變中」的社區投資房地產。她透露,他們選擇的投資地正好就是在「紐約市十大增長區」之內,收益「超過預期」。

華人社區 瘋漲時代已過

麥慧琪說,1990年代初,一些廣東移民移居到布魯克林第八大道,使得當地形成一個華人社區。30年來,當地的房價漲得厲害。目前,布魯克林的第八大道是紐約市知名的華人社區,聚集了來自廣東和福州的移民。

她說,過去許多人只願意住在和投資在第八大道,導致當地的房價飛漲。她有一個朋友,在1989年在八大道上的50多街街角買了一個三家庭的房子,當時的買價是9萬元。2000年,這棟房子漲到100萬元以上。「疫情前,朋友告訴我,有人出1000萬要買。」過去30年,有些八大道的房價上漲了百倍。

她曾經住過布魯克林,離第八大道社區有段距離,也對這個華人社區很關注。她說,如果是投資房地產,主要有兩個考慮。一是租金回報;二是升值潛力。在第八大道及其附近華人集聚的地區,由於房價已經上漲很多,房價很貴,投資房地產的租金收入一般不高,大約2%或更低。但是,許多投資者主要考慮的是升值潛力,希望房價能夠繼續上漲。

房價繼續上漲的動力來自人口的不斷移入。但自2016年川普擔任總統以後,採取了限制移民的政策。而在新冠疫情爆發後,美國又採取措施,限制疫區的人來到美國。因此,華人移民移入美國已經減少,因此人口的流入傳統華人社區已經穩定。「因此,之前已經飛漲過的房價很難再大幅度攀升。她指出,租房者多數是工薪階層,付不起高昂的租金。因此,在此投資房地產已過了最佳時機。」

麥慧琪的投資地在「紐約市十大增長區」之內。(麥慧琪提供)
麥慧琪的投資地在「紐約市十大增長區」之內。(麥慧琪提供)

她說,皇后區的法拉盛也是這種情況。在過去20多年中,法拉盛的華人人口不斷增長,也導致當地的房價不斷攀升,目前已趨飽和。

主流社區 還有上漲空間

麥慧琪透露,他們公司的房地產業務主要是在布魯克林投資房地產。最近公司開發了一個小型公寓,共有八個單位。「這個建築在今年7月上市,一個月之內就賣出三套,價格超出我們的預期。」因此,在三個已經簽約的買家中,有的是華裔,也有的是其化族裔。「我們主要面向主流,面向年輕人。」

紐約市有五個區,各個區都有自己的特點。從今年初到8月,布魯克林不少社區的房價上漲了20%。疫情後,媒體評出紐約十大最受關注的社區,其中八個在布魯克林。在這十個社區中,房價增長迅猛。MLS網站統計顯示,今年5月,布魯克林的房子賣得最快,房價漲得最高。

地點好,價格合適,房屋銷售就容易。(Getty Images)
地點好,價格合適,房屋銷售就容易。(Getty Images)

她說,從歷史上看,紐約市的房地產也曾經沒落過。在1980年代,紐約市黑幫橫行,導入居民外流,房價也一落千丈。有的人甚至放棄房產搬到外州。朱利安尼(Rudy Giuliani)1981年至1983年擔任紐約南區聯邦副檢察長,1983年至1989年擔任紐約南區聯邦檢察長,他領導了1980年代對紐約市黑手黨老闆的聯邦起訴,將黑幫大佬關進監獄。

麥慧琪投資的房產面向主流年輕人。(麥慧琪提供)
麥慧琪投資的房產面向主流年輕人。(麥慧琪提供)

1993年,朱利安尼成功當選紐約市的市長,並於四年後連任,為打擊犯罪提供了一個強硬的平台。當選市長後,他繼續掃除黑幫,提高紐約市的安全。其間,他改革警察部門的管理和警務實踐,他們應用「破窗理論」,如年久失修和故意破壞的房子吸引遊蕩的癮君子、乞丐和妓女,導致嚴重和暴力罪犯。朱利安尼從時報廣場移除乞丐和性俱樂部,恢復該地區的商業、戲劇和藝術;於是紐約市的犯罪率急劇下降,遠低於全國平均水平。

她認為,在朱利安尼成功整治紐約治安後,給紐約市房產帶來較大變化的是紐約市長彭博(Michael R. Bloomberg)。彭博是一名商人,曾在2002年至2013年擔任三屆紐約市市長。作為紐約市長,他重建了城市基礎設施,還對該市大片地區的重新分區,這促進了2001年恐怖攻擊後大規模商業和住宅建設。「彭博市長的這些措施對紐約市的政治、商業和文化產生了深遠的影響。」

布魯克林第八大道房市過去30年呈爆炸性增長。(記者韓傑/攝影)
布魯克林第八大道房市過去30年呈爆炸性增長。(記者韓傑/攝影)

在彭博擔任市長期間,對擁有大量紐約人情有獨鍾的古典連排褐石屋、文化底蘊深厚的布魯克林進行了大規模的建設,引進了高科技公司和年輕的創業者。她說,隨著年輕科技人員的入住,在街道上出現了新的生活設施,如咖啡館、新鮮超市等。房價也隨著大幅上升。她說,布魯克林在紐約市的五個區中,在過去20年中變化很大,許多地方已經「貴族化了」。

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