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2021美國房市 這12區最熱門

業內人士預計今年的房市還會維持熱度。(Getty Images)
業內人士預計今年的房市還會維持熱度。(Getty Images)

雖然美國的經濟受到新冠肺炎疫情的嚴重衝擊,但創下歷史低點的利率和民眾對更多空間、更大住宅的需求,竟從去年年中開始將房地產市場推向難以置信的火熱程度,且業內人士預計今年還會繼續火熱下去。由於購房族的數量激增,銀行相關業務的處理時間也相對拉長,有意買房的民眾更需盡早做好更多的準備工作,才能在搶房大戰(bidding war)中「穩準狠」地出手,最終如願以償。

奧斯汀最搶手

房地產網站Zillow日前公布的最新報告顯示,在調查了113名經濟學者、投資分析策略師、以及房地產專家的意見後,共選出12個2021年美國房市成長空間最大的熱門地區,其中又以德州的奧斯汀(Austin)壓倒群雄、摘得桂冠。除此之外,同在德州的達拉斯(Dallas)和休士頓(Houston)也榮登榜單,讓德州在疫情期間賺足了關注,成為大家在選擇工作和生活之地時的新寵。

根據報告,排名第一的奧斯汀正在成為新興的矽谷,對公司企業非常友好,甲骨文(Oracle)已經宣布要把總部搬到奧斯汀,馬斯克(Elon Musk)正在奧斯汀建造超級工廠,並也可能將特斯拉(Tesla)的總部遷至奧斯汀,蘋果公司正在Pflugerville建造大型園區,還有很多科技業者正從加州搬遷德州中部。另外,德州大學(University of Texas)也在奧斯汀,所進行的諸多科學研究正好成為人才的最佳孵化器。

研究當地市場長達26年的房地產專家Rich Simon表示,奧斯汀早在疫情之前就很搶手,近年來城市天際線逐年變化,高樓林立、不斷擴張,漸漸成為富人的第二故鄉。隨著加州人口紛紛遷至奧斯汀,市中心的房子價格已經高於掛牌價格(list price)30%,「這是我從來沒見過的情況」。周邊地區未來也將有更大開發,讓人們能以優惠的價格買房,「對能夠居家辦公的人有巨大的吸引力」。

鳳凰城的地價便宜,還有很多土地可待開發建造新房。(Getty Images)
鳳凰城的地價便宜,還有很多土地可待開發建造新房。(Getty Images)

鳳凰城工作多

排名第二的亞利桑那州鳳凰城(Phoenix),也有很多加州、華盛頓州、俄勒岡州(Oregon)的居民湧入,這裡的生活成本低、非常可負擔,交通極其便利,治安好,工作機會也多,台積電將來美國設廠、落腳鳳凰城的消息,更讓它在華人圈的知名度大增。

鳳凰城的地價便宜,還有很多土地可待開發建造新房,不像別的都會區要先把老房子拆掉後再重建。目前這裡的房源特別少,但需求之大卻前所未有。Simon介紹,截至1月28日,可交易的一家庭獨立屋(single-family house)僅有3498套,往年都多達1萬8000套至2萬2000套。他就有客人看中了一套房子,有多達32個買家都想搶那一套,一般需要在叫價(asking price)的基礎上再加三、四萬元才有希望,這種情況今年可能還會繼續。

納許維爾目前是絕對的賣家市場,房子售出的速度驚人,而且都要面臨超過叫價的激烈競價...
納許維爾目前是絕對的賣家市場,房子售出的速度驚人,而且都要面臨超過叫價的激烈競價。(Getty Images)

納許維爾第三

排名第三的是田納西州的納許維爾(Nashville),目前是絕對的賣家市場,房子售出的速度驚人,而且都要面臨超過叫價的激烈競價。

納許維爾作為全美賦稅壓力最低的城市之一,這裡是許多商業巨頭的總部所在,包括Nissan North America、Bridgestone Americas、Dollar General、HCA Healthcare、iHeartMedia等。

納許維爾氣候宜人,受不了寒冷冬季的人都喜歡來這裡居住,享受當地的餐館、酒吧、音樂等夜生活。這裡還有很多歷史悠久的高校,包括范德堡大學(Vanderbilt University)、中田納西州立大學(MTSU)、貝爾蒙特大學(Belmont University)、利普斯科姆勃大學(Lipscomb University)、田納西州立大學(TSU)等。另有許多教育質量極佳的中小學,非常吸引家庭、年輕人和白領。

想要增加勝算,買家需要先做貸款預估,並拿到銀行的貸款預估信。(Getty Ima...
想要增加勝算,買家需要先做貸款預估,並拿到銀行的貸款預估信。(Getty Images)

賭城炙手可熱

旅遊聖地之一的拉斯維加斯(Las Vegas)房市疫情期間也炙手可熱,很多可以居家辦公的外州居民和退休一族都紛紛搬到這裡。當地房地產專家Crystal Schulz說,目前的房源數量相較去年同期少了40%左右,很多買家為了搶到心儀的住宅,不惜現金買房和加價。以去年12月為例,逾兩成的客人都是用現金交易,30萬元以下的房子,每一套都能在兩天內收到12個至20個不等的報價。

由於內華達州為還不上房貸的屋主而設的「房貸延期支付計畫」(mortgage forbearance program)將於今年底到期,一些經濟上有困難的屋主會把房子拿出來賣,希望通過賣房所得保障生活,Schulz相信接下來還將有更多房源出現在市場上,今年拉斯維加斯的房市仍會維持相當的熱度,獨立屋的價格估計也會繼續上漲。其他上榜城市還包括佛州的坦帕(Tampa)、喬治亞州的亞特蘭大、華府、加州的河濱(Riverside)、佛州的邁阿密等。

先做貸款預估

為了在如此火熱的房市中增加買到房子的勝算,當代地產集團總裁、美吉屋地產平台創辦人黃李琰(Amy Wong)表示,大家必須提前做好一系列的準備工作,比如先做貸款預估,並拿到銀行的貸款預估信(pre-approval letter)。因為很多人都趁疫情期間利率低買房,也有很多人賣房,還有人想做「重新貸款」(refinance),導致銀行的業務量猛增,處理速度明顯變慢,「過去一個半月到兩個月能過戶的,現在有時候四個月還沒過戶」。

居住在城市的人還好說,對於居住在郊區、特別是有家庭的人,搬家通常會按子女的學年來做計畫,「一般都想保障孩子能在9月新學年開始時住進新房子,倒推來算,8月至9月就要搬家,7月至8月過戶,4月至5月簽合同定下來,留出兩個月左右的處理貸款的時間,這樣3月至4月就必須要看房」。加上現在銀行的業務處理時間變長,相應的各個時間點再提前一些,2月看房都不算早。

如果看中了某套房子,那就應該迅速行動。黃李琰說,有的人覺得剛看完房子沒幾個小時就報價是不是太快了,但現在的房市確實如此,每次展示結束很快就會有報價,而且一定會有比叫價高的報價。

美國很多地方都在建造新房,以滿足民眾巨大的需求。(Getty Images)
美國很多地方都在建造新房,以滿足民眾巨大的需求。(Getty Images)

中意趕緊出價

倘若覺得房子合適,那就趕緊出手,「要有速度和魄力」,否則會被別人搶先。

找一名有經驗的專業仲介這時候也更顯重要,可以代表自己爭取到相對較好的價格。

紐約百佳地產的仲介廖淑苹(Phoebe Lin)介紹,報價最高的買家不見得是勝算最大的,還會綜合買家的信用分數、首付多少、是否有固定的工作和薪水、過戶時間的早晚、是否需要通過出售別的房子來填補資金空缺等多種因素考量。對比之後,一旦有符合賣家標準的買家出現,仲介就可以要求賣家不再展示房子給其他人。好的仲介懂得如何強調買家的優勢,並將之與買家的需求有針對性地匹配,最終實現雙贏。

創下歷史低點的利率讓疫情下的房地產市場變得火熱。(Getty Images)
創下歷史低點的利率讓疫情下的房地產市場變得火熱。(Getty Images)

競價而非抬價

雖然目前競價十分普遍,可廖淑苹認為,做好全價和加價買房的準備固然沒錯,「但哄抬房價絕對不好,日後買家會後悔」。好的仲介會幫助買家分析當地的房價多少才算合理,有針對性地做比較和給建議,「最終的報價一定要是買家可負擔的、心理上能接受的,如果承擔不起,後續就會有很多麻煩」。

報價的時候也有技巧,黃李琰表示,現在越來越多的人在向賣家報價時,除了報價單之外,還會附上要麼是自己寫的、要麼是仲介寫的一封信,甚至還附全家福照片。「在信中你可以介紹個人背景和家庭狀況,表達對房子、對所在社區和學區的喜愛,也表明好好維護房子的決心」,有的屋主、特別是年長的,住在房子裡幾十年,投入了很多感情,希望能找到值得信任的、投緣的買家,價格多一點、少一點都在其次。

她舉例就有人以孩子為例,在信中提到孩子參加過該學區的活動,不僅拿到很好的名次、學業上有很大的進步,還很喜歡當地學區和社區的氛圍。有些社區不歡迎外來人買房做投資,擔心把房子租給學生或低收入後,會影響社區的整體環境。所以每有人要賣房子,就也總有鄰居過來叮囑別賣給投資房地產的人。「這時我們就要向賣家強調我們的買家是自住、而非投資,賣家也不希望因為選錯了人,而給鄰居和社區帶來不快。」

當面談勝率高

黃李琰強調,買賣房屋並不是單純的金錢交易,其中還有很多感性的、軟性的成分在。「我跟那麼多各族裔的屋主打交道,明顯發現他們喜歡曾經面對面交談過的、互動好、有眼緣的買家,雙方從房子聊到工作、從工作聊到寵物,一兩個小時都聊不完。」在比較過買家後,賣家會有直覺判斷哪些買家可能會在日後驗屋等環節中找麻煩,再選擇人好、心誠的買家。所以只要買家抱持誠意,真心喜歡房子、願意認真維護,哪怕不是報價最高的也有勝算。

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