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封面故事/百年大疫催化…租房糾紛滾雪球

疫情期間,紐約州長葛謨拿出1億元,支援房東。(美聯社)
疫情期間,紐約州長葛謨拿出1億元,支援房東。(美聯社)

紐約房地產律師黃啟源說,房東房客的糾紛時常發生,尤其是像現在疫情流行期間。新冠疫情發生後,拖欠房租的案例增加了,拖欠的數額也提高了。「我代理的一些案件,拖欠房租十萬元以上的太多了。」他指出,拖欠房租的既有住房租客,也有商業大樓的租戶;有的商業大樓不交房貸,因此被貸款銀行起訴,要收回房產。

他目前的房地產的業務也有房地產過戶。「我做的久了,過戶的案件有兩、三萬件吧。」他說,即使是疫情,過戶的案件還是不少,因為投資房地產是華人的愛好。房東房客糾紛的案件太多,也出現阿拉巴馬州那對房東夫妻遇到的情況。他建議,房東還是要與房客好好商量,有時可以做些讓步,不要讓房客走上極端。

黃啟源說,他最近正在辦理一個房東房客糾紛的案件。房東是華人,花費五、六十萬元買了一棟一家庭的獨立房。他在二樓上安裝一個灶台,出租給一個三口之家,是母親帶著兩個兒子,大兒子在附近大學讀書,小兒子無所事事。房東總是抱怨,房客的「兒子在二樓上踢球,自來水24小時都不關」。

趕房客 房東反被抓了

於是,房東聘請律師要趕走房客。他就建議,讓出一個月的房租,請他們搬走;房東同意,但房客不幹,房東很氣憤,與房客發生爭執,房客偏不搬走。他就給房客寫了一封律師信,請他們30天內搬走;但是,房客不走。他去法庭起訴,可是法庭不開門。

房客還把一輛房車停在車道上,讓房東的車出不來。有一天,房客母子三人在車道洗車,房東的哥哥正好來房東家,兩人一起找房客理論,後來雙方發生爭執,叫了警察。警察看到女房客的頭髮被抓亂,就把房東及其哥哥都抓了,律師又去保釋房東。但是,「房東要打刑事官司,我就退了出來。」

他最近處理的一個官司,是拖了很久的舊案。他說,房東是來自中國的有錢人,在許多國家都有房產,因此常常到世界各地處理業務。房東在紐約有個高級公寓,買價是156萬元,每月租金為5500元,從去年3月,房客就開始拖欠房租,案件拖到今年3月,又從今年3月拖到今年8月,8月再拖到11月。房客前後拖欠房租達到12.7萬元。

他說,房客是一個高級保鑣,專門為國際政要提供保衛服務。但是,新冠疫情爆發後,世界各國都不再舉辦國際會議,因此保鑣失業,於是開始拖欠房租。律師多次起訴房客,但是房客總是缺席,理由有「兒子患上新冠病毒」、「正在醫院做心臟導管手術」,法官也沒有提出異議,也無法判決。

買房是美華人主要的投資渠道。(Getty Images)
買房是美華人主要的投資渠道。(Getty Images)

黃啟源的太太也在他的律師樓上班,她現在為客人做信用修補,並把房客的付費情況寄給三大信用評分公司。「如果房客要拖欠房租,就會影響他們的信用分數。」黃太太透露,疫情期間發生太多房東房客糾紛案件,有的行為不能想像,也有的人做得很極端。「我有一個朋友,最近要投資房地產,我勸他等一等。」

「政府不能讓房客倒」

黃啟源說,在新冠疫情下,房東都在掙扎,疫情對房東最不利。政府不讓房客倒,是因為地方經濟要靠房客支撐;而房東也要靠房客生存。如果房客拒絕繳納房租,而且法院也不支持房東,房東的壓力最大。

他說,他也投資了房地產,同樣面臨這個問題。疫情開始後,聯邦小企業局(SBA)支持小企業,他提出申請,拿到15萬元。他說,這些錢是貸款,利率是3.75%,將來都要還的。「這個貸款第一年不支付利息,是對房東的支持。」

同時,政府也採取了其他的方式支持房東。例如,如果有房貸,可以延期3個月還款。貸款銀行還可以調整貸款償還方式,如把還款期限延長,降低每月的還款額,讓房東度過這個難關。

他說,除了房地產業務外,他還辦有一個房地產經紀培訓班,幫助華人申請房地產經紀執照。「我們主要在網路上課,疫情期間學生的人數還有增加。」他說,美國華人投資的大部分標的還是房地產,因此房地產經紀還有生意做。

小房東成立組織自保

「紐約小房東」(New York Small Landlords,NYSL)創辦人兼總裁何德鄰說,他在銀行做統計工作,2017年加入房東的一個微信群,主要是了解情況。2019年,他成為房東後,主要是想從微信群裡了解法律知識,發現房東「很痛苦」。到了2020年3月,紐約爆發新冠疫情後,許多房東收不到房租,於是才於6月註冊一家公司,想為華人小房東「做點事」。

美國華人屋主究竟有多少,目前沒有官方統計數據。他說,紐約市華人屋主可以推算出來。例如,紐約市共有860萬人,而華人約占10%,故紐約華人有86萬人。統計顯示,紐約市的租客占有60%,那麼40%的人是屋主,華人屋主也應該是40%,有34.4萬人。他說,出租房子的屋主約占四分之一,有8.6萬人。「我們群裡有800多人,約占華人房東的1%。」

他說,屋主(owner)在英文有兩個意思。如果僅是自住,可以稱為屋主;但如果是出租者,就稱為房東(landlord)。目前,他的小房東群裡共有800多名會員,多數是住宅房東,少數是商業房東。

「每月都有人被賴租」

他每月都對會員進行survey,了解房東面臨哪些問題,發現每月都有不交房租,比率很高。在疫情最重時的4、5月間,從統計結果看,約有「一半房東收不到房租」。但是到了10月,情況有所好轉,比率也在10%以上。

在銀行做風險管理的他表示,即使是拖欠率是10%,風險仍然很高。按照銀行的標準,如果有人申請信用卡,銀行查到此人的倒帳率大於2%,沒有銀行會批准。「我只批准倒帳率在1%的以下的。」如果倒帳率在1%至2%之間,批與不批,各銀行作法不同。

他說,紐約州議員有時過來問問他們對紐約州租客保護法的意見,他說,最大的意見是法庭不能正常開庭。他說,法律是解決矛盾的最佳方式,可以解決房東房客之間的糾紛,但現在法庭不能開門,房東房客問題會蔓延到其他商業領域,使得商業運行的成本增高,風險增加。

如果有人在中間做調解人,房東房客糾紛會比較容易解決。(美聯社)
如果有人在中間做調解人,房東房客糾紛會比較容易解決。(美聯社)

安全問題 房東第三憂

何德鄰說,房客的問題排在前三的有:不付房租、趕不走和房東的人身安全。他說,趕不走有時不是說房客不付房租,而是房東要用這套房子,不再出租或者收回給孩子住,但是房客就是不搬走。

他說,有的華人投資的是住宅樓。比如,一棟大樓有十層,每層六個單元,一共有60戶。華人房東一般就聘請一兩個人去管理,管理者也住在樓內。現在,因為疫情的原因,許多房客失業,不交房租。「一旦發生衝突,可能危及管理人員的生命。」

有的房東與房客住在一棟房內,或者住在樓上樓下,距離比較近。如果溝通不好,也容易產生矛盾。因此,房東的壓力都很大。他說,有的房東與房客的矛盾不是房租問題,而是其他問題。例如,有的房客搬走,但是東西還留在房間內。這該如何處理?如果處理不好,就會產生另外問題。

他說,有的房東年齡大了,把房租當成養老金的一部分。但是,他們已經七、八十歲了,走路不穩,思路不清,而房客是一名活力四射的年輕人。「如果房東與房客溝通不好,房東就會擔心自己的人身安危。結果是很可怕的。」

遊說官方 為小房東發聲

何德鄰說,紐約州制定了一些涉及到房客的法律,因此,遊說立法者很重要。「過去幾個月,我們已經與三位州議員談過房東的困難。」一位政治立場最左的州議員聽到他們的反映後說,「我發現房東也需要同情」。他說,從這個角度看,與立法者交流很重要。

他說,紐約州去年通過一個法律,主要是禁止驅逐房客。紐約州參議員前華裔助理趙靖桉曾經面見紐約州長葛謨(Andrew M. Cuomo),向州長反映「房東都收不到房租」。這是第一次有人向州長談到「房東的困境」。後來,州議會和市議會也討論這個議題,最後州長拿出1億元,作為緊急租金援助計畫(emergency rental assistance program)。根據新計畫,符合條件的家庭將獲得一次性租金補貼。他說,這對紐約州的房東來說是一個利好。

要申請該補助,申請人必須滿足條件:必須在紐約州有主要住所。在2020年3月1日之前和申請時,家庭收入必須低於地區中位數收入的80%。在2020年3月1日前和申請期間,該家庭租金支付占每月總收入的30%以上。申請者必須在2020年4月1日至2020年7月31日之間失去收入。

律師建議,如果租客有意拖欠房租,應盡快諮詢專業人士。(Getty Images)
律師建議,如果租客有意拖欠房租,應盡快諮詢專業人士。(Getty Images)

華人設公司 專門代追租

何德鄰說,趙靖桉對這個項目的推出做出努力。於是,他們決定成立一個組織,來幫助華人房東做事。「目前,我們註冊成一個公司,等條件成熟後再改為非營利組織。」他說,註冊成公司以後,公司準備提供幾項收費服務。第一是「追租」,服務的對象是會員。目前,美國追債公司只接受大單,而他們可以做小單。

第二是信用檢查。他說,房東需要了解潛在房客是否有民事官司紀錄,而這些紀錄比較難找。「我們要收集房客所有的立案紀錄,包括後來和解的案件。」這對選擇房客很重要。

解決違規是第三項業務。除了違規改建外,當地還有其他的違規。例如,把租處當成旅館Airbnb,在紐約市是不能允許的。根據紐約州法律,除非永久租客同時居住在公寓中,否則少於30天的租住在大多數建築物中都是非法的。政府開罰單10萬元,要房東付,但房東不知道。「我們可以幫助解決這個問題。」

求助白宮 解決職業租霸

紐約從事水電裝修工作的阿年說,華人社區的房東房客糾紛很多,主要原因是許多華人把單個房間出租,屬於不合法行為。房客心知肚明,因此不付房租。有的華人房東認為,老外房客會按時付房租;但有的老外房客是「職業房客」。

他曾經吃過這樣的虧。他十多年前在部隊當兵,把僅有的一套房子出租,但是房客不付房租,他就給白宮寫信求助,白宮請媒體幫忙;後來,許多報紙電視採訪他。他的房客是職業房客,看到消息後,偷偷搬走了。

疫情導致生意下降,房東房客的糾紛也隨之增加。(美聯社)
疫情導致生意下降,房東房客的糾紛也隨之增加。(美聯社)

於是,他成了解決租霸的名人,許多華人請他幫忙。他說,他做這些工作都是義務的。如果房客是老外,房東不懂英文,他就做翻譯,幫他們調解糾紛;如果房客不願意搬走,他就幫助房東去法庭填表;如果要上庭,他就去做翻譯。但是,今年的情況比較特殊,法院不開門,遞交的申請案件延期,大家就這麼耗著。

他有時擔任房東和房客之間的調解員,他的辦法就是「好好說」。有的華人房客不交房租,他就出門找房客談,說房東也不容易,每月要償還貸款,如果不交貸款,銀行就會拍賣房子,「不管怎樣多少給點」,交不了500元,先給300元也行。「你寫個條子,一旦找到工作就多付一些。」他這樣一說,雙方都能接受。

他說,也有的糾紛沒有調解成功,房客還是賴著不走。如果請律師,律師要收費。「我是免費的,因此許多人找我幫忙。」現在,他加入了「紐約華人房東群」的微信群,經常在群裡出主意,解決了一些房東的問題。

換把鎖 趕走不法房客

阿年說,有次一名房東找到他,請他幫忙趕走一個住在地下室的房客。原來,一對華人男女住在房東的地下室裡,女方出面簽的租約,後來,那名女房客搬走了,男房客不搬,而且在地下室吸大麻。

他說,這個好辦,你把地下室的鎖換掉就行了。房東問:如果房客報警怎麼辦?他分析,男房客不敢報警。他沒有身分,沒有簽租約,而且還吸大麻,一定不敢報警;如果報警,你就告訴警察他私闖民宅。兩天後,房東告訴他,男房客兩天沒有來了,「我的主意奏效」。此前,房東曾經諮詢過律師,律師要求先付800元,等到把房客趕走後再付200元。他說,用他的方法,房東僅僅花了20元買了一把鎖。

如果有人找他調解糾紛,他會要求先看租房合約。如果有租房合約,想讓房客搬家,房東可以與房客談條件,「如果你搬走,我出搬家費」,這樣,房客也許就同意了。總之,房東要以最少的代價,讓房客搬家。他說,房東也要有思想準備,有的房客不願意搬走,心懷怨恨,也許要破壞房子。

他見過很多房客破壞房子的方式。例如,有的房客半夜搬走,但是在牆上打洞;把垃圾放進馬桶;把水龍頭打開,增加房東的水費;把暖氣爐搞壞,讓水管爆掉,等等。「有的房東向我求助,我去修水管,有時只收材料費。」

「絕對不能使用暴力」

紐約慕恆律師事務所姚旦律師說,不管是什麼情況下,一定不要訴諸武力解決。此前曾經在紐約州檢察廳擔任過特勤探員的他表示,一旦使用暴力,不僅不能解決問題,而且會使情況變得更糟。「人們一定要心平氣和,不管是房東還是房客,一定要公平對待每一方。」

他說,許多華人房東遇上不付房租的房客,總是希望通過勸說解決問題。「如果房客說下個月就交房租,他們就會等到下個月。」但是,下個月過去了,房客還是不交房租。「有的房客拖了一年不交房租。」有人這時才請律師,但是過去一年就白浪費了。

華人喜歡用從中國帶來的方式解決問題。遇到無賴房客,有的房東「往鎖裡注入膠水,或者放入一個斷了的鑰匙」,讓房客無法進入房間。還有人斷電斷水,給房客造成生活困難;但是,房客可去法庭告房東的,「我聽到太多的故事」。

他說,紐約州的法律偏向房客。因此,有的房客尋找多種拖延付租的理由,每次都能找出「合適的理由」。一旦發現苗頭不對,房客多次拖延不付房租,房東就要及時採取行動,聘請專業律師處理。

房東 紐約州 華人

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