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封面故事/疫情下買房當投資 是機會還是挑戰?

新冠病毒疫情給房地產投資者提供了一次抄底機會。(Getty Images)
新冠病毒疫情給房地產投資者提供了一次抄底機會。(Getty Images)

紐約房地產律師兼投資人黃啟源說,投資房地產的美國華人很多。投資者中有專業房地產投資者,還有醫師、律師、餐館老闆、超市股東等高收入者。他們有的投資曼哈頓的樓房,有的投資在皇后區的法拉盛。他認為,由於房價下跌,貸款利率比較低,現在是投資房地產的好機會。但是,他建議一定要計算好,能在收支上打平,才能出手。

紐約天驕基金管理公司總裁郭亞夫說,如果資金不夠雄厚,而且在租房子住時,人們首先解決的問題是攢錢。「攢錢不是為了投資股票,而是要先買一套房子自住。」他說,房地產投資最擔心的是房子租不出去,還要支付地稅等;但買一棟房子自住,自己這個房客是不會跑掉的。「你一年365天都得住,可以保證投資收益。」

商業地產寒冬 房東也苦

黃啟源說,房價是由供給和需求決定的,而且具有地方性,因此房地產投資要看當地的具體情況。由於新冠疫情的影響,紐約市的餐館只准外賣,或限制堂吃人數,對餐館的生意影響很大。「如果你把地產出租給餐館和酒吧,就面臨房租收不上來的問題。」

他說,他有三個商業房產,兩個在曼哈頓,一個在皇后區的法拉盛。「三個房客連續六個月沒有交房租。」曼哈頓的房子租給餐廳,但房客說餐廳沒有生意,都是外賣,不掙錢。而法拉盛租給一個小酒吧,但是酒吧關了幾個月,門口貼了一個紙條,上面寫道:10月1日再見。

他說,房東也是貸款買房,希望用房租抵房貸,同時還要每月交稅。每個房客每月租金是1萬多元,六個月的房租近20萬元。「房東六個月沒有收到房租,房東的困難比房客的大。」

有的房東年齡大了,不想為收租發愁,就決定賣房子。但是,曼哈頓賣房子多是口耳相傳,由於房價下跌,房子很難賣。他說,有的房東擁有十幾棟房地產,不是沒有錢,而是沒有流動資金,無法支付房貸和稅收。「十幾棟的房地產都要還房貸,支撐不了。」

由於疫情的影響,美國房市下跌,房主只能降價銷售。(美聯社)
由於疫情的影響,美國房市下跌,房主只能降價銷售。(美聯社)

許多商業關門,房客拒絕支付房租。(美聯社)
許多商業關門,房客拒絕支付房租。(美聯社)

他說,房地產投資的缺點之一就是賣房不易。賣房一般需要三到六個月。若是比較特別的房子,需要好幾年。「有的人投資了大樓,很久都賣不掉。」而且,管理房子需要時間和精力,也不容易。

投資房地產的另一個缺點就是容易引起官司。例如,他的一個客戶用65萬元買了一棟房子,結果「一個房客在地下室裡被燒死了」。房客的家人起訴房東,要求賠償1680萬元。他說,即使房東把房子賣掉,也籌不了這麼多錢。有的華人租下大樓,開辦家庭旅館,結果被政府發現,「房屋局開了六張罰單,一張要1.2萬元」。

他說,主流社會投資房地產有兩個途徑,一是投資大樓,並聘用物業公司管理,一切照章程辦事。二是購買房地產基金,不具體接觸房地產。「基金賺錢,股東就可以分錢」;但是,華人投資房地產基金的很少。

在開業前,他曾經在一家美國律師事務所工作,專門負責做房地產基金。他說,房地產基金歸美國證券委員會(SEC)管理。SEC有規定,房地產基金要遵守基金管理規定,按期填寫表格,報給SEC,「只有基金規模大了,才能這麼做」。不過,美國華人想做也沒有那麼大的資金量。

華人投資房地產6類型

黃啟源說,美國華人投資房地產的很多,形式多樣。「投資者中有來自台灣、大陸和香港的華人,這可能與華人的傳統有關。」他說,專業的華人房地產投資者可以分為下面一些類型。

1.中國大陸來美的一些大型房地產公司。他說,這些大陸房地產集團投入的資金量比較大,如上海綠地、深圳萬科、安邦集團等,有的是買地蓋樓,然後銷售。有的是買現成的出租公寓,改造成合作公寓(Co-op)或共有公寓(Condo)。有的持有75%的房地產商股份,但是讓持有25%股份的美國公司開發,他們只管分成。他說,成功的案例相當賺錢。例如,有的公司投入4000萬元,房地產開發完成後公寓值1.25億元,在開業當天有人要出價2.5億元買下。

2.紐約當地華人提出開發方案,然後找熟悉的鄉親籌資。有人花了200萬元買地,然後投入1200萬元蓋成高層的共有公寓。樓房蓋好後,一半Condo以成本價賣給出資的鄉親,一半Condo以市場價出售。發起者賺了錢,參與者買了房。這類開發多是福州移民。「但是,樓蓋好後,產生的法律糾紛也很多。」

也有溫州移民通過做會集資蓋房。例如,89名溫州移民籌資2000萬元,貸款2000萬元,買了兩棟公寓,改造成共有公寓,賣給鄉親。許多參與者是小商業者,有的做餐館,有的賣電話卡。他說,紐約州過去有個規定,如果公寓要改成共有公寓,需要15%的住客同意。「他們把價值45萬元的Condo以35萬元的價格出售,沒有人不同意。」但是,2019年7月1日,紐約州通過了新的法律,要求公寓中的一半住客同意,才能改造。於是,有的華人剛剛買下,就遇上新法律,過去的設想成了泡影,只想拿回成本了。

溫州移民創辦商城相當成功。圖為法拉盛的一個美食廣場。(記者韓傑/攝影)
溫州移民創辦商城相當成功。圖為法拉盛的一個美食廣場。(記者韓傑/攝影)

3.華人成立投資房地產的有限責任公司(LLC)。他說,這些中型公司的規模大約有幾百萬元本金,專門投資房地產,蓋房子,賣房子。他說,有限責任公司的好處是損失有限度,就是那棟房子。而且,他們只報個人說,不報公司稅,不會被雙重課稅。他說,有人出資200萬元,占1200萬元房地產的六分之一。投入的200萬元現在漲到600萬元,賺了400萬元。現在,他年齡大了想賣掉,一問會計師,400萬元要交三分之一的稅,要100多萬元,「他又有點捨不得」。

4.有的華人是單幹。例如,他們自己籌資幾十萬元,買下舊房子和法拍屋,重新裝修後再賣掉,從中賺取差價。「如果市場不好,他們就自己住,等到市場好了再賣。」他知道很多華人在做,但是收入不定。

5.有的華人專門做法拍屋。他說,他有時也去房屋拍賣市場看看,「總能看到一些熟悉面孔」。他說,這些人都是事先都做了研究。例如,一棟獨立屋的占地面積是60呎乘100呎,拆掉舊屋可以蓋三棟獨立屋。於是,他們就在拍賣場上競標,有時一個要價45萬元的房子被標到70萬元。「其他的出標者沒有事先看房,覺得他們瘋了。」實際上,這些華人考慮的是「一棟變三棟」,而其他人考慮的「只是一棟」。他說,這些人結成伙,「為了不讓新來者入行,價格再高都要拿下,就是堵住別人進來。」

6.集資建商場。一位知情者透露,溫州移民投資房地產還有一個模式,就是「集資建商城」。具體做法是,他們內部集資租下一個大型建築,然後分割成小的空間,出租給各個商戶,從中賺取租金。這類商城的例子很多,如法拉盛市中心的新世界商城、美食廣場及麥斯佩斯的「小義烏」等。

他指出,華人投資房地產有以下幾個原因。一、房子是看得見、摸得著的東西,比較可靠。二、土地有限,人口無限,房價總會上漲。三、房屋價格穩定,波動不大,華人喜歡。四、房屋有使用價值,如果賣不掉,可以自己住。

投資前 要研究房地產

黃啟源說,如果要投資房地產,一定要真正了解房地產,知道它面臨的問題和挑戰。「投資房地產不是簡單地買個房子擺在那裡。」各地政府都有管理房地產的規定。同時,投資房地產還有一個任務,就是找房客。他說,找房客不容易。現在,職業房客很多,專門找免費的房屋住。「如果他們看中你的房子,起碼要免費住上半年。」

投資房地產要有目標,掌握有關的資訊,要知道房地產的走勢。因此,投資者要仔細研究有關資料,要找出房地產的潛力所在。他舉例說,有人買下一棟大樓,但是租金收入低,不賺錢。他建議在大樓的地下室安裝洗衣機和烘乾機,一年能賺不少錢。他說:「有人能在破房和空地上賺錢,就是看到潛力的能力比別人強。」

黃啟源說,投資房地產前一定要計算清楚。(Pexels)
黃啟源說,投資房地產前一定要計算清楚。(Pexels)

他認為,房地產投資也要多元化。如果投資房地產,可以投資住家和商業不同類型的房地產。同時,也不要只買一個地方的房地產,可以四處看看。他舉例說,紐約市的房地產收益率是4%,朋友在拉斯維加斯的房地產收益率是8%,而他在紐約上州的房地產收益率是14%。「不同的地方,收益率不同。」

如果想單獨投資房地產,沒有一點問題,但是做不大。「如果想做大,就要吸引投資。」因此,投資者要有集資的能力。他建議,他們先從基礎做起,拿出成果再去集資。在集資時,自己拿出的錢多,別人拿出的錢少。「過去的投資都要做好紀錄,有具體的數字,必要時需要律師幫助整理。」但是,不要為了好看而編造數字,那樣就屬於欺詐了。

作為房地產律師,他認為華人房地產投資主要問題是沒有大型企業,缺乏制度,沒有規畫,容易出問題。有的為了省錢,使用中國進口的次級材料,結果建築質量不高。「有的大樓電梯總是壞,因為質量不過關。他們總想先賺了錢再說。」而美國的建築商注重建築質量,用了上百年還能用。他說,短視行為對華人房地產商影響很大。

人口轉移 郊區房價將漲

紐約市立大學勃魯克學院(Baruch College)金融學系副教授姚睿曾經是房地產學教授。他說,新冠病毒疫情3月初在紐約市首先爆發後,迅速蔓延至全美。按理說,許多人不能出門工作,影響經濟,市場應該往下走。但是,美國房市卻成為熱點。他說,房地產市場活躍的主要原因是「貸款利率很低」。

他說,聯準會(Fed)已經開會宣布,在2024年以前,聯準會都不會提高貸款利率,這個表態意義重大。利率長期保持低位,一定會刺激市場。因此,美國8月房市的成交量超過以前的高點。

人們發現,如果住在家裡,也可以上網工作,不一定每天要去公司。於是,美國人開始搬離大城市,住到郊區去,或者搬到生活便宜的南方去。目前,雖然還有新冠病毒的病例,但是醫院可以承受,死亡率也在下降。人們也不緊張了,感覺更安全了。「我昨天去新澤西的Costco,感覺人滿為患。」

人們搬離城市,去郊區和鄉村買房。(美聯社)
人們搬離城市,去郊區和鄉村買房。(美聯社)

他說,曼哈頓人不願意住在城裡,要搬到郊區的大房子裡,導致曼哈頓房市下跌。過去,大城市的生活豐富多采,但是現在飲食和娛樂場所都不在了。「大城市將發生很大變化,不會像過去那麼熱鬧。」由於疫情的影響,許多公司實行在家辦公,因此商業房地產面臨很大的壓力。過去,公司給每個員工留出一個位置,但是今後也許會實行幾個員工共用一個工作間。

市場下行 投資者看到機會

紐約房地產雜誌《地產交易》(Real Deal)2020年4月7日發表文章稱,冠狀病毒困擾成為房地產投資者的「世紀機遇」。隨著冠狀病毒危機使房地產價值暴跌,房地產投資者感覺到現在比2008年次貸危機時存在更大的購買機會。報導稱,酒店、零售物業和抵押貸款支撐的證券尤其是投資者的目標。

根據Preqin的數據,截至去年12月,專注於機會和不良資產投資的私人房地產基金共有1420億元。BH3投資公司2018年底推出了1億元的不良債務基金。黑石集團(Blackstone Group)、布魯克菲爾德資產管理公司(Brookfield Asset Management)和喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)等公司,已經從養老金和主權財富基金等處籌集了數十億元,準備在價格下跌時出手。

地產資本分析(Real Capital Analytics)資料顯示,到目前為止,很少不良資產進入市場,但許多投資者都希望這次有比上次金融危機時有更多機會。在上次金融危機期間,房價在2008年8月至2010年6月之間下跌了35%。一位知情者透露:「他們中的許多人已經等了十年。」

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