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可長期累積財富 顏麒佑教投資房產

顏麒祐(右排從上第二位)分享他投資商業地產的經驗和體會。(取自講座螢幕)
顏麒祐(右排從上第二位)分享他投資商業地產的經驗和體會。(取自講座螢幕)

地產投資人顏麒祐6日應廣亞律所之邀舉行線上地產講座,分享投資商業地產的經驗和體會,提供華人極少接觸的移動屋住宅園(mobile home park)的投資心得。

顏麒祐和多數商業地產投資人不一樣,他同時是個大數據科學家,在三角科研園區一家生物公司擔任生物訊息科學家。他利用對數據的敏感和技術,從事房地產組合投資,現在正在運作的有176個單位,包括獨棟房、三聯房小公寓、15單位公寓樓、移動屋住宅園等,範圍遍及北卡及外州,擁有在BRRRR、租屋抵貸(house hacking)、賣屋抵稅交換(1031 exchange)、地產批發等投資策略的豐富經驗。目前團隊正在美東南區積極購買增加價值項目,集中在北卡的大都會市場。此外他也是創業家,是位於杜倫(Durham)的密室逃脫遊戲場(Mission X Escape)創辦人之一。

會從科學走入房地產投資,顏麒祐說他從小就想做點生意,大學時會轉賣美式足球票賺錢,有時有熱門比賽時,會先觀察戰績,等比賽炒熱了再賣,也會從eBay買東西轉賣,賺零用錢。後來讀到「富爸爸、窮爸爸」這本書,受到作者用投資房地產的現金流來達到財務自由夢想的影響,開始積極充實投資理財知識,請教專家,從住宅出租房開始著手。之後發現單一住宅現金流有限,也有最多只能貸款10個屋子的限制,轉往商業地產,在投資現金流高、北卡也有地緣優勢的移動屋住宅園和多家庭房產(multifamily)找到了熱情所在。

他說房地產投資能累積財富、製造現金流、增加收入來源、達到財務槓桿、獲取稅務利益。經過多年操作,他理出了一些投資原則,譬如評估房子是否有現金流價值?自己是否有足夠的現金準備?利用增值來創造價值、運用供需法則、確定競爭優質何在,深覺房產不但是長期累積的資產財富,也是讓自己有更多自由時間的投資工具。

他分析美東南大都會區的移動屋住宅園和多家庭房產的投資現況,表示疫情期間移動屋住宅園的交易增加,機構投資者佔了市場的28%。他也提供個案研究,說明如何從不熟悉當地情況的外州投資人、對經營沒興趣的第二代、想退休的人手中接手,轉虧為盈的做法,包括重塑品牌、財產再營銷、換掉低效的物業管理團隊和承包商、再融資、改用自己的維修團隊、增加租金等。

參加者興致高昂,會後熱烈發問。他說可透過專門的經紀人、郡政府的公開資料,或自己留意找尋可購買的移動屋住宅園。通常租戶自己擁有移動屋,只收地租的風險較小,購買前的「盡職調查」(due diligence)做得越詳細,越能控制風險。

廣亞律所主辦地產講座系列第四波,由商業地產投資人顏麒祐主講。(取自講座螢幕)
廣亞律所主辦地產講座系列第四波,由商業地產投資人顏麒祐主講。(取自講座螢幕)

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