零售物寒冬 芝商場樓估值腰斬 舊有混合建築受衝擊
由雷尼許(Marc Reinisch)擁有的芝加哥黃金海岸區東華頓街(100 E Walton Place)零售大樓，因貸款到期未償還正面臨特殊貸款服務商LNR Partners提起的法拍訴訟。過去十年間，該物業估值從約2030萬元慘跌了1180萬元以上，跌幅超過一半。該物件的現況，尤其凸顯市中心零售市場持續低迷的壓力。
根據指出，LNR針對這棟兩棟建築的零售部分提起訴訟，面積約4萬6700平方呎，2015年該物業一筆930萬元的CMBS貸款於2025年8月到期，但卻未獲償還，LNR一方面推動法拍，另一方面仍保留與房東協商解決的可能。
該物業去年已開始尋找買家。房仲公司全年發送銷售資料，並在Brevitas和LoopNet等平台上展示4萬6783平方呎的零售及醫療辦公空間，顯示房東在貸款到期前已在測試市場出口方案。然而，由於投資者與品牌對芝城著名華麗一英里大道及周邊街區的興趣減弱，舊有混合用途零售建築因此面臨更大市場風險。
華麗一英里大道(北密西根大道)及鄰近街區的零售空置率仍在20％以上，租金收益受壓，房東常採取增值改造或出售等策略。部分品牌與投資者轉向Oak街和Rush街等更緊湊的區域，像Walton大樓這類老舊零售綜合體在市場低迷時更易受到衝擊。
法律上，伊利諾州採取司法法拍程序，貸方必須向法院提出請求，才能進行財產出售或轉移占有權。庫克郡法院負責相關案件，法拍過程需遵守特定通知規定，並提供有限的贖回期，讓借款人有機會補足欠款。
截至2024年底，該零售部分出租率約為67％，營運成本高，利潤有限，難以完全覆蓋貸款本息。2025年期間，買家報價落在八位數，但仍低於房東設定的目標價約1250萬元，使直接出售的可能性受限。
隨著法拍程序推進，租戶與附近消費者短期內不會看到店面封板，但未來可能出現業主更替、租金或租約條件調整，以及大樓重新定位的情況。新的買家若接手，可能對黃金海岸零售區的經營策略和投資方向帶來改變。
