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屋簷下/該不該為子女在大學城買房(上)

隨著大學校園逐漸開放,大多數學校在新學年都要求學生返校上課。由於食宿成本飆升,更不用說校園還籠罩新冠病毒的陰影,一些家長正在考慮,為子女在學校附近購屋置產,投資公寓或房屋,讓孩子不必居住在學校的宿舍裡。

撇開新冠疑慮不說,大學平均每年的食宿費用在1萬1000元到1萬2000元左右,若將這筆錢投入購置房產,聽起來似乎是個好主意。但真是好主意嗎?答案是:不一定。

根據大學理事會的數據,2019-2020年全美大學的平均食宿費用從四年制公立學校的1萬1510元到私立學校的 1萬2990元不等。在紐約、波士頓和洛杉磯等大城市,生活費用甚至更高。這些數字為家提供了一個確定「大學學區房」是否為良好投資的起點,但它們並不能說明整個故事。

專家說,在考慮投資物業時,無論其預期用途如何,還要考慮許多其他因素。但是,家長專門考慮為大學生投資住房時,需要考慮以下的幾個關鍵問題。

擁房多久,才能滿足需求?

如果只有一個孩子,並且在孩子畢業後,可能不會居住在他們就讀大學時所居住的房產,那麼家長對該房產的個人使用可能很低。另一方面,如果有多個孩子就讀於同一所學校,而且大學畢業後,在附近城鎮有很多工作機會的話,那麼投資大學住房將更符合家長的未來需求。

喬爾瓦盧卡斯有有兩個女兒,都要去北卡羅來納州讀書,於是他在距離校園僅兩個街區的地方買了一套兩卧室公寓。除了為孩子讀大學期間提供住房外,他還打算在女兒畢業後,就在附近找事,繼續住下去。

美國一些四年制大學,要求新生在第一年住在校園裡。理由是住在校園裡有助於學生的整體成功,因為學生有能力更多地參與俱樂部和學生活動,更多地與教師和其他新生互動,並幫助發展他們的社交網絡,有助於學生在校園成功度過四年。此外,由於校內宿舍房間不足,一些大學要求大三和大四的學生住在校外。然而,新冠病毒大流行顛覆了所有規則和要求。儘管如此,在開始查看房產之前,了解孩子選擇的大學對於住宿要求和限制至關重要。

相比食宿,房產成本多少?

商業貸款專家普塞爾建議家長,必須分析市場。他說,有很多因素需要考慮,從當前的市場狀況和租金到維修,再到管理費和稅款——這只是購屋的必要開銷。通常他會給父母一份投資現金流分析表,這樣他們就可以考慮所有因素並決定是否在大學校園附近或大學城購屋。

當然,這是假設家長有錢有能力投資房產。普塞爾說,買房需要支付20-25%的首付,然後才能以1.2倍的係數償還每月的房貸。他說,家長不能只關注正常的現金流,因為人生一定有意外,臨時冒出的費用常讓家長跳腳。

他把這些意外稱之為「打嗝」。這個「嗝」可能是屋內一個壞掉的設備,或者是公寓理事會決定要為公寓換個新屋頂。家長必須做功課,以備不時之需。

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