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賭城炒房10年 擁4屋當包租公

紅瓦白牆,1925呎的兩層樓獨立屋,當時的買價才13萬元。(圖為作者提供)
紅瓦白牆,1925呎的兩層樓獨立屋,當時的買價才13萬元。(圖為作者提供)

80年代中期我來美國留學學,當年12月放寒假,我在開車往洛杉磯探親的路上經過賭城拉斯維加斯,好像鄉巴佬進了大觀園,驚為天堂,從此對賭城留下了好印象。

畢業後,我在洛城定居,任職銀行,主要負責商業房地產貸款工作。由我經辦的款項中,有好幾筆是建築貸款,提供資金給建築商蓋住宅,所以我必須追蹤每一個單位蓋的進度、賣價和是否有人下單購買。

兩房兩浴帶一車庫和小院的連棟屋,很受小家庭歡迎。(圖為作者提供)
兩房兩浴帶一車庫和小院的連棟屋,很受小家庭歡迎。(圖為作者提供)

2007年夏末,房地產的買賣和房貸的「便捷」都衝到歷史新高。經歷過美國景氣循環而且身居第一線的我,心中有著一絲絲的不安,沒多久,建商們報給我的銷售紀錄顯示,一戶戶已經預售的單位被買家取消了,從此揭開了金融海嘯的序幕。

金融海嘯 房地慘

之後「房地慘」,尤其是住宅的價格暴跌,很多屋主眼看房貸金額甚至比房屋價值還高,乾脆拒付貸款,寧可讓房子被查封,連鎖反應又造成了以房貸為主業的銀行紛紛倒閉。我當時也受到影響,必須為新房子賣不出去、建築貸款又到期而傷透腦筋的建商解套,日子過得真是痛苦。

在樹上發現知了殼,證明賭城的夏天是有蟬鳴的。 (圖為作者提供)
在樹上發現知了殼,證明賭城的夏天是有蟬鳴的。 (圖為作者提供)

話說賭城本來就是沙漠城市,地多的是,博彩業又提供了大量工作機會,於是你蓋我買,房價一日三市衝昏了頭, 金融海嘯一來,賭城變成全美的重災區;最慘的時候,平均180元一平方呎的二手屋,跌到70元以下,也就是說只剩下四成不到。一個近2000呎三房兩浴的獨立屋,原價30多萬元,只剩下13萬元;康斗(condo)更慘,1000多呎兩房兩浴,五、六萬元就可以買到,而且貸款銀行為了儘快打銷呆帳,只接受現金出價。但是這種「小物件」,百萬富豪們看不上眼,反而最適合手上有個十萬八萬閒錢的小老百姓。我因為工作的歷練有一定的敏銳度,知道這種價錢比當時的造價還低,有危險就有機會。2010年感恩節後,我開車帶著老母親、內人和妹妹,踏上了賭城炒房的首發團。

慎選地段 好出租

賭城是一個有200萬人的大城市,我之前做過市場調查,選定好區的韓德森(Henderson),因為是第一次買,沒有底氣,所以先定位在便宜的康斗,買的目的是要出租不是自己住所以只要屋況良好,格局方正,價錢合理就行;不必摻雜太多個人主觀的喜惡。記得經紀人帶我們看完五、六戶,回洛杉磯之前我們馬上就下單出價了。

很快的在隔年1月,我們以6萬7000元成交了一戶近1300呎兩房兩浴在二樓非常漂亮的康斗,找人油漆換地毯,再加上成交手續費,總成本是7萬5000元。我自己在地產網站上打廣告,很快的就以800元租給了一對西語裔夫妻,男的在雜貨店打工,女的當清潔打掃。他們一直住了五年多,因為女兒學跳芭蕾舞怕吵到樓下住戶才搬走。

我們這筆租金,扣掉社區管理費、地稅、保險、維修等,一年可以淨拿6000多元,相當8%的投資報酬率;而當時銀行定期存款利率連1%都不到。

記得當時「去賭城買房」是一句很流行的話,但是講歸講,敢去的人不多,理由大多是太遠了、管理不了、租不出去、房客信用不好……等等;其實賭城很多的房客原本就是屋主,因為金融海嘯房子被查封而留下壞信用。我卻反向思考,這是大環境使然,房客本身也是受害者,只要他們拿得出工作收入證明,再加上我的「面試」過關就接受,根本就沒有「查信用」這回事。

院子本來是草地,自來水公司有補助,轉成不耗水的石子地。(圖為作者提供)
院子本來是草地,自來水公司有補助,轉成不耗水的石子地。(圖為作者提供)

首發成功 再投入 

有了第一個成功案例,我在家中成了領頭羊,很快的我又在韓德森買了一戶近2000呎,三房兩浴兩層樓的獨立屋。走路可以到學校、公園和社區活動中心,買價加裝修共14萬元,以每月1200元租給了一對白人夫妻,女的是護士,男的在攻讀博士,同時在安全警衛公司工作。他們共住了六年,因為父母年邁不得已又搬回東岸老家。扣掉開銷,這棟獨立屋一年可以帶進來1萬多元的現金收入。

就這樣東拼西湊,又從洛城自己住的房子借出淨值,我們湊了40多萬元,在賭城買了一戶康斗、一戶連棟屋和兩棟獨立屋,如今這四戶房產的市價已超過100多萬元,房租也有調漲,一年可以淨收4萬元,是我們退休安養天年的重要倚靠。這十年來我以誠待人,房子該修的修,有壞了該換的換,房客有困難打聲招呼,遲交幾天我也不會收罰金,就這樣,房客一住都是好幾年不會搬走。

投資報酬 可達8%

賭城其實有很多華人地產管理公司,收費也算合理,約是租金的8%。我因為房客都一住多年没有變動,所以除了那個康斗,其他三户都是自己管,在當地也有可信頼的修理匠(handyman)幫我打理。今年因為疫情,很多人失業交不出房租,政府下令房東不得因此驅逐房客;就算如此有了「護身符」,我們的房客除了一戶退租搬回老家 (之後也順利漲價再租出去),其他三戶都依約準時交租。

我的兄弟姊妹也依樣畫葫蘆,買了租,租了買,手上的閒錢得以活用,如今也都有豐厚的回報。因為賭城生活費低,房子便宜地產稅也省,算盤打一打,也有親人乾脆從洛城「移民」賭城,搬過去落戶了。

現在講起來好像風清雲淡,但是當時的過程真的是可以用「掙扎」二字形容,因為每一戶都要經過看房、出價、文件來往、交割、裝修、登廣告、帶申請人看房、簽約等這些步驟。也因為是銀行屋,社區大門和信箱鑰匙早已遺失,必須本人持產權證明分別到管委會和郵局申請補發,所以搞定一户,平均洛城賭城兩地要跑八、九次。

遮雨棚和房屋同寬,很適合家庭烤肉等活動。(圖為作者提供)
遮雨棚和房屋同寬,很適合家庭烤肉等活動。(圖為作者提供)

反向操作 嘗甜果

每每周五下班回到家扒兩口飯,就要開夜車出發,賭場周末的旅館特貴,所以只能在自己買的單位打地鋪過夜。換門鎖、小修小補的,要帶上工具DIY,訂購洗衣烘衣機、冰箱等,人還要在現場等著給送貨的開門,遇上急事開車拼一天來回也家常便飯。回想起來,我人在賭城時都是餓著肚子過的,因為時間有限,辦事優先,到了周日就又要趕回家,準備周一上班啊。

金融海嘯,顧名思義金融業首當其衝,我當時上班要處理呆帳,下班要去賭城買房,一根蠟燭兩頭燒,完全是憑著一股信念支撐了下來。2012年房價跌到谷底後開始反彈,我們拿最小的錢作了最大化的投資,很高興家人們也選擇相信我的判斷,一路扶持熬了過來,如今我們都當了小包租公包租婆。回想來時路,不覺得辛苦,反而覺得一切是那麼的甜美。

賭城 貸款 金融海嘯

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