房市展望╱房價降而不崩 租金難下滑

紐約市房地產市場2022年經歷震盪，房貸利率大幅攀升迫使買家削減預算或保持觀望，租客也面臨近十年來最大規模的租金漲幅；地產網站StreetEasy近日發布紐約市房市2023年預測，今年房貸利率仍將居高，房市震盪也將繼續，房價或小幅下降，而租金或將出現較大幅度下降，但速度較慢；同時，紐約市住房供應將有所增加，仍會吸引許多人前來定居。

根據StreetEasy的預測，紐約市房價2023年將小幅下降，但不會出現崩跌；相比去年，通膨將有所緩解，但預計仍將保持在高位，同時勞動力市場對求職者有利，不過勞動力短缺導致的工資上漲或讓聯準會難以抑制通膨，預計利率水平今年大部分時間將保持在高位，意味著30年期房貸利率將繼續走高，買房需求減弱，更多上市房屋將不得不延長在市時間或降價。

購房需求減 賣家不著急

不過，雖然購房需求減弱，隨著更多賣家將房屋撤出市場，紐約市房價的降幅可能有限；數據顯示，全市去年11月新上市房屋同比下降17%，庫存壓力仍在，潛在賣家或避免出售過去低利率時入手的房屋；而隨著租金上漲，許多賣家將更願意在利率降低時再賣房；2023年的房市仍將是買方市場，但賣家售房的遲疑也會增加一定的議價能力。

若2023年出現經濟危機導致失業潮，紐約市屋主面臨的處境將好於2008年金融海嘯；StreetEasy預計，由於房價下跌面臨法拍的屋主數量將明顯少於2008年，部分因為紐約市自2020年新冠疫情開始至2021年7月間，房價一直保持連月下滑；而在疫情開始之前，紐約市房價就已經開始調整，與全美其他地區房價自2020年中以來就開始飆升的情況不同；因此疫情前或疫情中購房者目前處有利地位，能夠承受可能的更大跌幅。

出租房源少 租金獲支撐

租房市場方面，2023年租房需求將有所下降，但由此帶來的租金下滑不會很快出現；2022年的租金高位將難以持續，數據顯示，由於租金和通膨，今年紐約市租房市場需求將減弱，讓租金下降，但同時由於租房房源同時減少，租金下降速度不會很快。

同時，潛在買房者在今年春季之前或將繼續留在租房市場，讓租金獲得支撐；而且，StreetEasy的研究顯示，紐約市租房者目前願意付出更高租金避免合租，這些都意味著租金下降可能需要更長時間。

此外，2023年更多新建案完成，料將增加租房市場的庫存；數據顯示，由於為地產商提供減稅的421-a項目2022年6月15日過期，2022年上半年申請建案的地產商數量猛增，共有錄得5萬8623份申請，相當於2015年全年的申請量，是2021年全年的2.5倍；根據421-a項目規定，參加該項目的住宅須提供25%到30%的可負擔住房；不過，有多少建案能在短時間內完成尚未可知，而且通膨和資金成本也將不利新項目展開。

除了新建案，疫情導致更多人居家上班，不少辦公大樓空置，紐約市也在推動將辦公室改建成住宅；根據市主計長辦公室的數據，辦公樓的利用率只有疫情前的46%；不過，鑑於於紐約市大部分辦公樓建於上世紀下半葉，改造難度較大，而且也需要通過修改土地利用的相關法律，需要市議會和州議會合作商議；無論如何，2023年將成為改造辦公樓的關鍵點，如果大規模實施，料將緩解紐約市的住房危機。

StreetEasy認為紐約市仍將繼續吸引更多人前來定居；去年11月，紐約市外民眾在StreetEasy上的搜索量比疫情前翻倍，華府、波士頓和亞特蘭大的民眾尤為感興趣；雖然紐約市住房的可負擔性降低，但疊加紐約市經濟穩健復甦，不少社區仍將吸引潛在居民。