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美國房租為何勁揚?克魯曼帶出兩個「關鍵問題」

紐約時報專欄作家克魯曼。(路透)
紐約時報專欄作家克魯曼。(路透)

過去兩年半來,美國房價和房租狂漲,對家庭預算衝擊甚大,對當前聚焦抑制通膨的經濟政策也很重要,因為居住成本幾乎占三分之一的消費者物價指數(CPI),占核心CPI(剔除食物與能源)比重更達到40%左右,而核心CPI往往引導聯準會(Fed)政策。

諾貝爾經濟學獎得主克魯曼在紐約時報專欄指出,這帶出兩個關鍵問題:一,房價和租金為什麼狂飆?二,對Fed抗通膨有何影響?

兩套租金數據有時間落差

要回答這些問題,首先得檢視數據。有兩類房市數據,由Zillow、Apartment List這類服務發布的私部門指數,以及勞工統計局(BLS)公布的官方指數。目前民間指標顯示租金大漲,官方數據漲幅卻沒那麼大。

兩者分歧反映指數計算方式不同。民間公司檢視的是對新租戶的開價(listing price)。官方數據看的則是承租人現在支付的價格,取平均值;由於許多租戶簽一年期租約,平均租金數據通常會比新租金落後,在新租金漲很兇時尤其明顯。官方數據久而久之也會跟上。

租金暴漲歸因於房市泡沫後遺症?

美國近來租金為何暴漲?許多報導說,房價大漲帶動租金水漲船高,而房價自從2000年代中期房市泡沫洩完氣後就一直攀升,至今已漲了大約十年,主因是利率低和新屋供應有限;按這種說法,房東開始調高租金以反映購屋成本。

克魯曼指出,上述論點既不合邏輯,也與實際情況不符。房東收的租金視市場可忍受的價格而定;不論房子當初是花多少錢買的,都已是「沉沒成本」,應不會直接影響出租市場。事實上,2000年代房市泡沫雖然巨大,並未推高租金。

「吳爾芙效應」應是真正原因

那麼,究竟是怎麼回事?

克魯曼認為,最可能的解釋,是新冠肺炎疫情導致民眾對個人空間需求大增。一部分是在家工作(WFH)突然盛行,即使生活逐漸恢復正常,此趨勢仍未消退。若有足夠空間滿足隱私和安靜之需,在家工作會更容易。被譽為女性主義先鋒的英國作家吳爾芙(Virginia Woolf)主張,女性應該要有「錢和自己的房間」。遠距工作有錢可賺,擁有自己的房間或至少一點個人空間,是不可或缺的。

疫情限縮了公共生活空間(坐在餐廳和咖啡館、逛街購物、上健身房等等),或許使原先似乎夠寬敞的居住場所覺得變擁擠了。如今民眾生活漸漸重返常軌,但對更大生活空間的渴望仍在。克魯曼稱之為「吳爾芙效應」,並認為這或許就是驅動租金行情大漲的原因。

對Fed抗通膨有何影響?

隨著疫後生活恢復正常,租金可望觸頂下滑。事實上,租金通膨已經見頂了,但目前仍位於高檔。儘管缺乏可靠的季節調整資料可解讀更短期的租金變動,但克魯曼認為,租金通膨率最近已降下來;不久後,市場租金可望進入止漲走平的高原期,至少就實質(剔除通膨)價格計算。

然而,即使那種情況真的發生,官方的居住成本指數還是會再繼續攀升數月之久。因為官方衡量的居住成本包含市場租金,以及對屋主若把房子出租可能收多少租金的估計值,而此數是根據實際租出去的房屋租金估算。重點是,這兩個數字還會再攀升9到12個月,即使(租約到期須續約的)新租金回穩亦然。

這種情況可能使決策官員左右為難。基於美國此刻經濟確實過熱,Fed必須提高利率使經濟降溫;Fed採用核心通膨作為研判過熱程度的依據。但居住成本占核心通膨一大部分,因此美國不久後可能面臨的情況是:經濟不再過熱,官方居住成本指標卻繼續攀升。因為「吳爾芙效應」雖已發生,隔一段時間才會反映在官方指標上。

在那種情況下,即使屆時Fed關注的核心指標顯示通膨仍高,克魯曼認為Fed繼續緊縮貨幣政策就沒道理了。問題是,就算Fed明白官方統計數據「落後」,會不會因為擔心抗通膨公信力受損,而持續收緊政策?這是耐人尋味的問題,值得在自己的房間好好深思。

租金 克魯曼 指數

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