大摩：房貸利率達6% 房市難承受 購屋欲望降至40年新低

根據房地美報告，30年期房貸利率上周環比上升55個基點，創1987年以來最大漲幅。在不到一年時間裡，房貸利率累計上升超過300個基點。而且部分房貸利率超過6%。

摩根史坦利分析師伊根(James Egan)團隊發布報告指出，如果在今年底之前房貸利率維持在6%，不僅僅是購屋者吃不消，美國整體房市都可能承受不了。

一方面利率飆升嚴重蠶食消費者購買力，而房價又剛創下歷史新高，購屋成本抑制了消費者的購房欲望。

另一方面，當前的成屋庫存仍處於歷史低點，加上固定房貸利率買家創下歷史最高水平，房屋供應持續受限。

大摩指出，固定房貸利率的買家如果要出售當前的住房，要面臨更高的借貸利率，因此不太可能願意現在將房屋出手，從而限制了房屋供應和銷量。

綜合以上因素，美國消費者的購房欲望已經降至40年來低點。

大摩預計，如果房貸利率保持在6%，2022年房屋銷量將下降12%。根據今年前5個月成屋銷售降幅5%估算，今年後7個月的成屋銷量將年大幅下滑16%。

由於房貸利率上升導致銷量下滑，加上供應鏈問題持續存在，5月新屋開工率下降14.4%，創一年多以來最低水平。如果房貸利率持續不墜，新屋開工率勢必會進一步走低。

建商的信心也被高利率打壓。住宅建商信心指數已較2020年11月的歷史最高點下降26%。

值得一提的是，新屋庫存將會放慢新建房房的速度。由於新屋開工數回升至2004年水平，5月新屋庫存增加。截至5月底，市場上有44.4萬套新屋。按照目前的銷售速度，需要7.7個月的時間才能銷售完畢。

大摩預計，下半年新屋開工率將繼續下滑，全年將同比下降4%。以前5月單套住宅開工量增加3%推算，後7個月的單套住宅開工量將年下降9%。