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百貨公司倒「疫」片 業者轉型求生

潘尼百貨退場後多出一大片閒置空間。(路透資料照片)
潘尼百貨退場後多出一大片閒置空間。(路透資料照片)

根據市調機構Coresight Research,新冠疫情橫掃全美,導致8000多家零售商店去年關門大吉,包括1347家百貨公司。

全球管理諮詢業者Kearney合夥人布朗(Michael Brown)說,百貨公司實力較弱的連鎖店面25年來持續消失,疫情讓已發生的趨勢變得更快速,約加快三年。

百貨公司及零售店關閉也影響零售業整個空間配置;西爾斯(Sears)、潘尼百貨(JCPenny)雙雙申請破產保護,這兩家老字號百貨公司向來是購物中心支柱,退場後多出一大片閒置空間。

為配合消費者,有些購物中心早在疫情爆發前就開始調整,從提供商品轉變為提供體驗,疫情加速轉型。

面對疫情衝擊,百貨公司及大型購物中心努力重新出發。

以下是專家們觀察到的幾個現象:

現象一:百貨公司押寶服飾付出慘痛代價

Coresight Research分析師施密特(Erin Schmidt)認為,百貨公司所受衝擊最嚴重,主要是因為服飾銷售受到的衝擊最大。

百貨公司銷售的商品繁多,包括家居用品和床上用品等等,但服裝始終占收入的50%以上,重要場合的服裝也是主要來源。疫情下,消費者網購舒適度提高、絕大多數正式場合活動取消,營收高度倚賴服飾銷售的百貨公司無從獲利。

全球諮詢公司AArete總經理希金斯(Tyler Higgins)指出,營業觸及遠離高端商品也導致百貨公司倒閉。

希金斯說,百貨公司所提供的樂趣是,購物者可逛賣場、購買獨特而多樣化的產品;但20年來情況生變,像梅西百貨(Macy's)這樣的品牌已轉移到中階定位,專注銷售流行商品,埋下衰敗的基礎。

百貨業者並非全軍覆沒。高檔百貨公司諾斯崇(Nordstrom)近幾年表現不錯,正從疫情衝擊下恢復,關鍵是,一方面在網路上提供多樣化商品,另方面在店內保有豪華體驗,而且不像尼門馬克斯(Neiman Marcus)或薩克斯第五大道(Saks Fifth Avenue)那樣專攻高端精品市場,有些產品瞄準年輕消費者。

希金斯認為,百貨公司接下來的重點是,業者如何重整、採行全新營運觀念。業者可能開始減少服飾選項、增加日常需要用品;例如,梅西百貨正討論是否重返原點,新增玩具、保健及健身、寵物、家飾等產品線。

現象二:大型購物中心將改採混合用途空間配置提供購物外的體驗

地產顧問業者Hoffman Strategy Group合夥人格林(Jeff Green)說,購物中心也必須不斷求新求變,重點是再開發與採行混合用途,將住宅、商業、娛樂等多用途混合在同一區域。

為善用房地產,購物中心可能將閒置零售空間轉作多元化用途,除了商店,還包括公寓出租和餐廳等。

例如田納西州納什維爾購物中心100 Oaks Mall,2005年新開發商收購的前一年,購物中心空無一人,2006年,大學醫學中心Vanderbilt University Medical Center租用 40萬平方呎,如今整個大樓底層是零售賣場,頂層為醫療辦公室,獲利增加,商業房地產開發協會(Commercial Real Estate Development Association)稱,該購物中心空間全部派上用場,零售額超過全美平均。

購物中心還設法提供有趣購物體驗,Kearney公司合夥人布朗說,也許會打造空間讓網路業者使用、提供更多空間給快閃店(pop-up stores)。

現象三:購物中心提供表演為購物增添樂趣

德州大型購物中心Vista Ridge Mall租戶也不斷流失,2017年出租率僅 72%,當年被德州房地產管理公司ICA Properties以1730萬元收購,幾乎是估價3450萬元腰斬,收購後改名Music City Mall。

ICA執行長布什曼(John Bushman)過去曾改造德州另一家購物中心,也更名為Music City Mall;再次收購購物中心,可如法炮製,其策略是讓購物中心變為音樂表演和適合家庭同樂的場所,藉以吸引人潮。

Music City Mall也跟其他購物中心一樣舉辦萬聖節活動,孩子們可挨著一家家商店要糖果;還有獨特設計,有8呎高石碑,刻著「十誡」。

Music City Mall很重視現場音樂;購物中心總經理博耶(Natalie Boyer)說,商場和中央舞台上有兩架鋼琴,營業時段都有人表演。

求新求變的Music City Mall也難逃疫情衝擊,失去許多主力店面;西爾斯已撤離,其一樓原址一樓將進駐韓國雜貨店, 二樓打算配置遊戲如虛擬高爾夫。博耶說,購物人潮今年已慢慢回流,增幅不大,約4%至10%不等。

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