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房價飆漲 Fed被批難辭其咎

Fed放任利率走低,是房市火爆的主因之一。(路透)
Fed放任利率走低,是房市火爆的主因之一。(路透)

在新冠疫情推動通貨膨脹下,房價漲幅令人震驚,有人認為聯準會(Fed)對此要負部分責任。

根據S&P CoreLogic Case-Shiller的最新指數,1月全國房價年增11.2%,是近15年來最大年增率。

相比之下,12月的年增率為10.4%、11月為9.5%、10月為8.4%,9月為7%、8月為5.8%、7月為4.8%。2020年1月的年增率更僅有3.9%,月增率更小,不到1個百分點。

房價之所以迅速上漲的主要原因是強勁的需求壓倒了創紀錄的低供給量,現在房屋競標已成常態。

但是房貸利率也是關鍵因素,這部分由Fed主控。

雖然利率目前略微回升,但仍接近歷史低點。房貸利率大致與10年期國債殖利率連動,該殖利率在疫情期間急劇下降。房貸利率還受到機構抵押貸款支持證券(MBS)的購買額度和殖利率影響。這些額度為房貸市場提供了流動性。

Fed一度縮減MBS的購買量,以使市場正常化,但是隨著新冠疫情爆發,Fed在去年3月扭轉局勢。現在,它擁有MBS市場的三分之一以上發行額度。

Bleakley Advisory Group投資長布克瓦(Peter Boockvar表示),「它們只是繼續買進,我認為Fed內部沒有任何討論。它只是害怕改變,因為不希望被視為停止寬鬆。」

但是,如果Fed再次縮減其購買規模,或者完全停止購買MBS,該怎麼辦?

《Mortgage News Daily》營運長格拉漢(Matthew Graham)說,「不管有沒有Fed,由於新冠疫情,利率都很低。房貸利率與10年期美國國債殖利率的差距與過去10年一樣大,過去一年從未突破。由於隧道盡頭曙光乍現,房貸利率正在上升。」

CoreLogic副首席經濟學者赫普(Selma Hepp)表示,「由於房價強勁上揚加上房貸利率偏高而導致負擔性降低,將讓一些潛在的購屋者退出市場,因而擺脫困境,估計2021年底時房價上漲率會降低一半左右。」

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