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屋主可享哪些稅賦優惠?

圖:pixabay
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問:請問,擁有自己的房子可享哪些稅賦優惠?

答:屋主確實可享有買房、擁有房屋的種種稅收減免,2017年12月《減稅和就業法案》(Tax Cuts and Jobs Act)簽署後,發生種種變化。

屋主應弄清楚有哪些稅收優惠,並在新規則下充分利用。

房貸利息扣抵新規

這是屋主最有價值的稅收減免之一,但稅改後,可扣抵的金額降低。2017年12月16日前購屋,房貸最高100萬元的利息可扣抵(已婚者最高分別可扣抵50萬元房貸的衍生利息),但在該日期之後購屋,最多只能扣抵 75萬元房貸的衍生利息(已婚分開報稅者各可最多扣抵37萬5000元房貸衍生利息)。

假如重新貸款,依最初購屋日期為準;2017年12月16日以前購屋,即使之後重新貸款,仍可享用稅改前的高扣抵額。

此外,購買第二套房子的房貸利息也可扣抵,兩筆貸款總額上限為75萬元或100萬元。

報稅時將收到1098表,列出過去一年支付的房貸利息。

要注意,必須採用列舉扣除額才能提列房貸利息扣抵。稅改後,標準扣除額增加一倍,採用逐項列舉扣除額的人越來越少,單身人士2020年所有逐項扣除額加起來少於1萬2400元、一家之主少於1萬8650元、夫妻共同申報少於2萬4800元,採用標準扣除額較划算。屆滿65歲的人標準扣除額更高。

房屋淨值貸款扣除額設限

過去,不管房屋淨值貸款(Home Equity Loans)如何使用,高達10萬元貸款的衍生利息都可扣抵,稅改後,必須用這筆錢購屋、蓋屋或整修才能扣抵,可扣抵的居住貸款(residence loans)上限為75萬元,包括房貸和花在房屋裝修等用途的房屋淨值貸款。

地產稅減免有上限

稅改的另一重大變化是地產稅減免。過去,如果逐項列出,地產稅可扣抵,2018年起,所能減免的州和地方稅扣抵總額是1萬元,此一限制包括地產稅、地方所得稅、或者州/地方營業稅。

而且,只有選用逐項列舉扣除額才能申報地產稅減免。

如同《減稅和就業法》許多規定一樣,地產稅減免上限將於2025年失效,但失效前可能更改。

居家辦公室扣除額僅適用於自雇人士一年來,很多人遠程工作,把家當成辦公室,但只有自雇人士的居家辦公室費用才能抵免。

美國註冊會計師協會(CPA)主管威斯頓(Cari Weston)說,自雇人士或有任何自由職業收入的人只要定期且將其房屋一部分作為工作之用,仍有資格使用居家辦公室扣除額,這類辦公室所在空間不能有其他用途;如果趁著找正式工作時在家接案工作,也可扣抵幾個月居家辦公室費用。可根據實際費用扣抵,也可進行簡化扣抵。

如果依實際支出扣抵,可根據房屋總面積百分比扣抵部分租金或房貸利息、屋主或房客保險以及水電等公用事業費用。簡化版居家辦公室扣除額容易得多,但扣除額可能少一些。可依每平方呎面積5元(最多300平方呎)推估,最大扣除額為1500元。

房屋銷售獲利免稅

如果售屋前的五年中至少兩年住在屋中,單身人士最多可扣除25萬元房屋銷售獲利、夫妻共同申報時最多可扣除50萬元。這是指售屋利潤、而非售價,所以,以20萬元購屋並居住至少兩年,除非以超過70萬元售屋,否則沒必要為售屋利潤納稅。

如果兩年沒有住在家裡,則因某些事件改變生活而搬家,也許可申報部分抵免。

如果房屋銷售利潤大於免稅額、或者不符合居住兩年的要求,可藉由增加某些支出來減少稅單,例如,增加房屋裝修成本而大幅增加房屋價值,務必保留收據供報稅用;也可增加交屋費用和其他費用,諸如律師費等等。

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