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房價和利率那麼高 只剩兩種人買得起房

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紐約社區銀行爆雷 銀行危機重啟

自從美國三大地區銀行去年3月倒閉以來,金融機構和監管機構忙於防止銀行業危機蔓延。但在即將滿周年之際,看似已經平息的風暴卻餘燼復燃,只不過,上次銀行危機主要與利率風險有關,這次卻圍繞著價值20兆美元的商業房地產市場。

聯準會1月底政策會議的會後聲明中,刪除了對美國銀行體系「健全且具韌性」的說法,這本是2023年3月地區銀行危機爆發以來,聯準會一貫的措辭,以向公眾保證地區貸款問題已得到遏制,這讓大家嗅到不尋常的氣氛,而同一天,「紐約社區銀行」(NYCB)突然出事。

該行宣布上季意外虧損、大幅削減股利,並為未來的貸款損失大幅提撥5.25億美元準備金,震驚了華爾街。穆迪投資者服務公司將其評級調降至最低等級的垃圾級,重挫該行股價,五個交易日跌掉60%,觸及1997年來最低水平,市值流失45億美元。

市場之所以在乎,是因為這不僅是個案,市場除了擔憂近期商業房地產疲軟,也在意對達到特定資產門檻的地區貸款機構,面臨更嚴格的監管規定。

諷刺的是,紐約社區銀行目前的困境正源自2023年危機期間,它所扮演的救援者角色。當時該公司才剛收購另一家銀行不過幾個月,接著就從監管機構手中收購宣告倒閉的Signature Bank。匆促的整合使該機構的規模擴大一倍,將該行資產推升超過1000億美元的門檻,被迫接受更嚴格的監管要求,而也就是因為新的監管要求,迫使它必須削減股利和提撥未來貸款損失準備金,來改善資產負債表。

這也就引發地區銀行業之間一場更大的爭論:是該與同業整合並擴大資產?還是縮小規模、以避免接受可能削弱獲利的新監管要求?

因此,一些地區性銀行正試圖反其道而行,透過削減貸款、投資和業務來縮小規模。像是美國合眾銀行去年10月宣布限制資產上限並縮減資產負債表,以避免更嚴格的監管,沒想到反而受到市場歡迎,股價一天內上漲7%。理由很簡單:如果自認還不夠格,就不要打腫臉充胖子。

至於另一個擔憂:商業房地產,由於利率上升以及疫情導致許多市中心建築空置,辦公室和多戶公寓房產價值下跌,市場一直擔憂以商業房地產貸款為主業的這些銀行會遭受衝擊。

這個不是美國獨有,其他國家也出現類似的問題。日本青空銀行本月初表示,由於美國商業房產的不良貸款,預估全年度將虧損280億日圓;德國最大銀行德意志銀行上季提撥1.23億歐元以吸收其美國商業房地產貸款的違約,金額是2022年的四倍。有些公司甚至甘願賠售原本高價的財產,只求脫身。加拿大公共退休金投資委員會最近以1美元的價格將曼哈頓中城一棟辦公大樓29%的股份出售給Boston Properties。

在低利率和寬鬆貨幣政策推動數十年成長後,商業房地產已經步入撞牆期;疫情改變了人們生活和工作的地點以及購物的方式,辦公室和零售物業的估值一直在下降。

這對地區銀行來說是個壞消息。美國銀行業持有約2.7兆美元的商業房地產貸款。高盛估計,其中約有80%由規模較小的地區銀行持有;而且其中大部分債務即將到期,在當前陷入困境的市場情況下,地區銀行可能難以收回這些貸款。數據公司Trepp指出,從現在到2027年底,將有超過2.2兆美元債務到期。

由財政部長葉倫、聯準會主席鮑爾和美國證券交易委員會主席詹斯勒擔任成員的金融穩定監督委員會,在去年12月發布的報告中就已將商業房地產列為主要的潛在金融風險。在本周NYCB被降評前,葉倫重申金融穩定監督委員會「早就意識到」商業房地產可能會造成「金融穩定風險或銀行體系損失」。但她強調,疫情導致辦公室工作模式轉變,「是可以控制的」;聯準會主席鮑爾同樣表示,商業房地產的問題是「可控的」,但「一些規模較小的區域性銀行將風險集中在這些面臨挑戰的領域。」

監管機構有自信情況在控制中,或許就是即使真的萬一出事,只須要求摩根大通等大型銀行出面善後,再大的坑都能補平。只是NYCB恐怕已經成為地區銀行和商業房地產煤礦中的金絲雀,讓人開始猜測哪家銀行會是下一張倒下的骨牌。

房地產 貸款 聯準會

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