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地產投資 | 房市 出乎意外堅強(上)

鄭重聲明
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掌握全美房產市場趨勢,要看價格、成交量和市場掛牌時間三個關鍵指標。(美聯社) 掌握全美房產市場趨勢,要看價格、成交量和市場掛牌時間三個關鍵指標。(美聯社)
這幾個月來美國房市的走勢出乎了很多人在疫情初期的預料。(美聯社) 這幾個月來美國房市的走勢出乎了很多人在疫情初期的預料。(美聯社)

美國疫情從7月以來出現「拐點」,開始激增到一天六、七萬病例,並且持續高位不下;但這波疫情高峰的重心卻從美國經濟最為發達的都會區,變成了南方一些較早開始復工,社交隔離措施不嚴格執行的州。疫情可控、可測、可醫、可防才是美國房市回暖的可靠時間線,但是美國疫情進入到可控階段,看來又要等待很長一段時間了。

要掌握全美房產市場趨勢,無非就是看三個關鍵指標:價格、成交量和市場掛牌時間。Corelogic發布的房屋價格指數(Housing Price Index)顯示,全美5月的房價和去年同期相比,竟然上升了4.8%。

三家權威機構的資料都表明,疫情非但沒有對房市形成價格上的衝擊,美國房市的價格還在3、4月份短暫放緩增長腳步後,再次開始上升。而房市價格在5月份的拐點似乎暗示,最困難的時期已經過去;但價格是市場均衡的結果,所以有其片面性,要顯示市場的全貌,還有要參考交易量和市場掛牌時間。

成交量:

在交易價格上漲的同時,房屋交易量卻基本一直低於去年同期,尤其是價格上漲比較厲害的5、6月份,交易量和去年環比的下降幅度高達20%以上,7月以來才有所回升。交易下降,價格上漲,物以稀為貴,房屋似乎成了炙手可熱的稀缺品。值得注意的是,4月中下旬房產交易量有一段很微弱的提升,這可能由於低利率政策出臺推動一部分剛需買家積極入市。

掛牌時間:

在房價攀升和交易量降低的5、6月份,平均市場掛牌時間卻比去年同期略微上升了。一個可能的原因是疫情爆發的初期,很多剛上架的房子立刻撤了下去,經紀人和房主都不希望由於疫情的影響而使自己的掛牌時間無端拉長,加重買家的疑慮。但是很多之前已經在市場上掛牌較久的房源則「處變不驚」,考慮到反正在正常時期也不好賣,疫情期間不如繼續在市場上掛牌,說不定房源競爭小了還有出售的機會。所以房源組成成分的變化導致了市場掛牌時間的起伏。但是5月底以來,房產平均銷售時間下降很快,也說明了房產市場很好的彈性。

區域特徵:

疫情開始初期的重災區在是美國東北部地區,這個區域的房市恢復指數在3、4月份出現大幅下降,而南部和西部地區下降幅度有限。但5月份開始,這些地區的恢復指數都迅速回歸到疫情前水準的90%左右。尤其以東北部的恢復速度最快。但是隨著疫情第二波高峰的來臨和重災區區域的轉移,美國四大區域的房市恢復指數接下來的走勢會更為複雜,短期內預計會劇烈波動。

今年5月份各州的房價和去年5月相比基本都是穩中有升。大多數州的年環比上漲幅度甚至在3-6%之間。疫情初期最為嚴重的幾個州,在房價上也只是出現了增速放緩。

除了紐約外,其他各個主要都會區的房屋交易價格中位數在疫情初期和爆發階段都保持穩定,體現了很強的市場剛性。UTOFUN發布的美國東北部和中西部地區開發商信心指數報告也顯示,房產市場樂觀趨勢明顯。

華盛頓特區都會區5月份在Corelogic的房價指數上更是領漲全國,和去年同期相比增長了5%。洛杉磯、聖地牙哥、休斯頓和邁阿密的去年同比上漲幅度也是超過了4%。和全國的趨勢一致,各大都會區的交易數量在疫情中,基本都有所下降。

房市小陽春的原因

很顯然,這幾個月來美國房市的走勢出乎了很多人在疫情初期的預料。在疫情日趨嚴重、失業率攀高和關鍵生產指標持續下滑的大背景下,一貫是「經濟晴雨表」的房市,走高略微顯得有些格格不入。但存在即合理,客觀事件的出現必然有其原因,理解超出預期的好背後的邏輯也一樣重要,不然可是容易高位接盤,成為韭菜。經過分析,房市小陽春背後的推手是以下幾個:

●信貸激發買家入市

相信對於當前的房價上揚的原因,很多人第一個想到的都是:當然是低利率信貸拉動的。那麼便宜的貸款,自然激勵很多人去買房。但是在分析了一些市場資料和看了不少具體交易的案例後,卻發現信貸也許並不是一個直接推手,但信貸激發更多買家入市,確實助長了房價。

根據美國房貸銀行家協會(Mortgage Banker Association)發布的信貸申請報告顯示,今年6月美國房貸申請的數量比去年同期增長了將近一半,比5月份的申請量都多了20%。進入到7月以來,申請貸款買房的案例數量還是維持高位,不斷增長。房貸申請量和房屋銷售量這兩個資料的趨勢是大致相同的。疫情初期,停工停產,疫情給美國社會帶來了巨大的不確定性。甭管利率多低,很多玩家都選擇了觀望。但是隨著疫情進入到「常態化」階段和逐步復工的推進,部分消費者不再觀望,選擇薅一把低利率羊毛的人自然就多了。房產市場傳統的春日購買季由於疫情的衝擊而延後了,而十分利好的信貸政策使得房市的剛需和投機性需求在5、6月份「井噴」了。

聯準會(FED)降低聯邦基準利率和多個大型房貸金融機構的信貸利率下降到歷史低位,這些政策對房市購買者的「鼓動」效應大於實際效應。鼓動效應在於在低利率的刺激下,很多人選擇去申請首套房貸款或者為已有房屋二次融資,從而造成房貸申請數量的激增。

但問題是這些申請會很快透支借款方的額度,所以借款方不得不優中選優。同時,處於對經濟在疫情衝擊下將出現長期低迷的擔憂和對失業率居高不下的考量,很多貸款機構大大提高了審核標準,比如提出更高的信用分數、收入、抵押品和首付要求,延長審核期,和要求更高的利率。這些舉措導致很多申請者最終無緣房貸。這也在很大程度上削弱了積極信貸政策的實際刺激作用。

●有人觀望有人下手

因為目前流行的學界和商界的經濟預期論調都很悲觀,普遍認為全美經濟很有可能陷入一段時期的低迷。政府用擴張性的貨幣政策來刺激經濟這一做法很有可能長期存在。所有很多人都相信低利率會長期存在,那如果沒有剛需的話,大多數消費者不會在疫情和經濟復蘇形勢還不明顯的情況下湧入房市和提交信貸申請,尤其在優質房源不足的情況下。但是房利美(Fannie Mae)的消費者信心調查顯示,表示抵押貸款利率將在未來12個月下降的HPSI調查對象在6月份從25%下降至17%;而預計抵押貸款利率將上升的人數從25%增加至32%,這說明買家群體中也有相當一部分人不認為低利率會長期存在,所以希望抓住機遇獲得房貸。那這些買家湧入房市後,在爭搶有限房源的同時會對持續助推房價。

信貸這次扮演的角色是,激勵眾多存款不足但急於買房的買家進入市場。他們預計自己可以獲得的房貸額後來尋找房源和參與報價,這就形成了「假性需求」,或者叫需求泡沫。那麼在待交易房屋數量下降的情況下,很有可能出現多個買家參與競標的情況,那麼最終的交易價格就水漲船高了。但最終還是現金買家能夠更快和更穩地拿下房子。

●僧多粥少肯定漲價

其實所有的經濟問題都可以用供需均衡來解釋,房市的此番上揚也是這樣。疫情剛開始爆發的時候,各州開始停工,本來準備買房的消費者大都中止了看房計畫。市場上的需求一下子大降,很多要買房的人都盼著疫情會導致房價降低或者乾脆就是想減少外出。那段時間Zillow, UTOFUN和Redfin等網站瀏覽量的大減就是一個很好的證明。但與此同時,賣房者同樣出於對成交價格受疫情拖累的擔憂,很多賣家也決定暫緩出售,將房子從市場上移除。這樣一來,供需在一個低很多的交易量上再次均衡了,價格則是基本沒變。另外地產市場不是金融市場,資訊很不對稱,所以短期內價格黏性很強。4月底的時候,美國市場需出售房屋儲量較去年同期下降大約20%,為1990年代以來的最低點。

(本欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每星期天下午1:30pm(美東時間)參與線上公開課程 www.iTraining.nyc)



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