網頁列印

內容來自網址: https://www.worldjournal.com/7126526/article-link/

首頁

銀拍屋售價低於欠款 3情況會被追繳差額

鄭重聲明
本篇內容為世界日報版權所有,未經許可不得任意轉載、重製、複印使用。
屋主的房子若被銀行查封,信用紀錄上會出現銀行查封拍賣(Foreclosure),或貸款被取消(Charge Off)字句,紀錄將保持七年,對當事人不利。(取自rhfunding.com網站) 屋主的房子若被銀行查封,信用紀錄上會出現銀行查封拍賣(Foreclosure),或貸款被取消(Charge Off)字句,紀錄將保持七年,對當事人不利。(取自rhfunding.com網站)

房屋貸款利率創新低,大批屋主重新貸款以降低房貸負擔並增持手上的現金。但隨著失業率上升,接下來是無力償還房貸與申請破產者增多,屋主若面臨房屋被銀行收回拍賣,售價低於欠款怎麼辦?

加州房地產經紀協會(CAR)律師陳威律指出,加州絕大多數銀行的拍賣房地產,是循不經過法庭的信託人拍賣(Trustee's Sale)方式為之,屋主若付不出房屋貸款,產權公司或律師會發出並向縣政府登記違約欠款通知(Notice of Default),屋主有90天時間償付欠款。若90天內付清欠款就沒事。反之,產權公司刊登拍賣通知(Notice of Sale),21天後舉行拍賣。

拍賣之前五天,屋主若付清欠款也可以。一旦超過期限,銀行有權拒絕接受,房屋一旦拍賣成交,原來的屋主無權贖回,而且,新的屋主有權立刻擁有該產業。

陳威律指出,信託人拍賣房地產賣價若不足欠款,只要屋主是自住屋主,且未辦理過重新貸款,銀行無權追索差額。反之,拍賣的房地產若非自住,成為商業房地產,或辦理過重新貸款,銀行有權追索差額。

陳威律強調,很多屋主以為銀行收回拍賣的是自住屋,就不必負擔賣價與欠款之間的差額,結果卻仍被銀行追討差額,原因即出在曾經辦理過重新貸款。

除了非自住屋與重新貸款兩種情形外,陳威律指出,屋主若刻意破壞房地產,或申請貸款時涉及詐欺,銀行也有權追索拍賣之後的不足差額,因此,屋主千萬不要任性地故意破壞房子,以免有後患。

屋主若主動將房子的所有權狀交還給銀行,這種情形稱之為Deed In Lien of Foreclosure,屋主要注意稅務問題,可能要申報1099稅表解除債務(Debt Relief)。

投資人若在銀行拍賣房地產之前,向自住屋主購買房地產,陳威律強調,投資人必須格外謹慎,填寫的合約一定得是Home Equity Sales Contracts,這種合約有保護原屋主的作用,原屋主有權在簽約三天之內取消合約。投資人若透過經紀人購屋,經紀人必須為擁有加州執照的房地產經紀,而且經紀人必須購買相當於房價兩倍的保證金。這類交易若涉及詐欺,原屋主有權提告,當事人面臨罰金與入獄服刑處罰。 

至於自行售屋或銀行拍賣有餘款,屋主必須申報資本利得(Capital Gain),單身免稅額25萬元,夫妻50萬元。若有虧損,則不能抵稅。

屋主若無力償付貸款,也可取得銀行同意「賠售」(Short Sale)房地產,或以低於貸款金額的方式清償貸款(Short Payoffs),這類屋主最好與銀行商量,尋求避免信用紀錄受損之道,同時要取得銀行豁免債務的證明,因為屋主的房子若被銀行查封,信用紀錄上會出現銀行查封拍賣(Foreclosure),或貸款被取消(Charge Off)字句,這類不良紀錄將保持七年(全國性),對當事人不利。

資深地產經紀強偉城指出,豪宅與商業房地產等高金額房地產的拍賣,銀行往往採行法院拍賣(Deficiency Judgement,又稱Mortgage Foreclosure),追索賣價與欠款之間的差額,此舉費時二至四年,但屋主可在法拍後一年之內,有權購回房產。



data-matched-content-rows-num="10,4"
data-matched-content-columns-num="1,2"
data-matched-content-ui-type="image_sidebyside,image_stacked"

Copyright 2020 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊. All rights reserved.