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地產投資 | 好房優先給白人 住房公平性仍戴有色眼鏡

鄭重聲明
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即使是郊區房屋,地產經紀也會按顧客族裔來賣房。(美聯社) 即使是郊區房屋,地產經紀也會按顧客族裔來賣房。(美聯社)
地產經紀傾向把郊區的好區房屋優先賣給白人。(美聯社) 地產經紀傾向把郊區的好區房屋優先賣給白人。(美聯社)

近來種族議題持續延燒,不僅美國「黑人命關天」(Black Live Matters)沸沸揚揚;歐美各地都有拉倒蓄奴者銅像以示抗議的行動;英國知名塗鴉藝術家班克西也響應這波運動,將系統性的種族歧視比喻為漏水的水管讓樓下黑人家裡淹水,但造成問題的是樓上弄壞水管的白人;在澳洲也有萬人走上街頭響應黑人命關天,同時關注原住民權益、抗議原住民在監獄中死亡率最高的現象。不同的土地上,發生的是相似的悲劇。種族衝突在美國從來不是新鮮事,南北戰爭打完至今也已一個半世紀,但種族分裂的傷痕卻看似沒有消弭的跡象,對美國社會的影響更是無遠弗屆,當然也包括房地產投資。

●要求租客語言能力 恐違法

這些問題有許多都是歷史性的結構因素導致的,包括直到1960年代才被立法禁止的種族隔離。當年相關立法包括1964年《民權法案》(Civil Rights Act)禁止種族隔離、1965年《選舉法》(Voting Rights Act)、1968年的《公平住房法》(Fair Housing Act)明文禁止針對種族、膚色、國別、宗教、性別、家庭狀態、以及殘疾的住房歧視。

實行數百年的種族隔離措施即使已經在立法上禁止了,但種族的餘波才方興未艾,如1998年間出版的研究就顯示,很長一段時間銀行都會針對黑人給出不利的貸款條件甚至拒絕貸款的「畫紅線」(Redlining),又例如白人大批離開有色人種群聚的都市地區搬到郊區白人區的「白人逃離」(White Flight)現象等。有許多華人房東、地產經紀人由於不熟悉歧視的歷史以及這件事在美國的嚴重性,往往在不知情的狀況下便觸犯了公平住房法規,常見的包括:

•對租客的語言能力有所要求,這可能會違反禁止原籍國歧視的法規;

•在租房廣告要求特定種族或指定只租給中國人,這有國籍歧視的問題;

•要求租客不能是有小孩的家庭,這可能違反家庭關係的歧視禁止;

•經紀人詢問屋主要租給黑人好還是阿米哥(西裔的別稱)好,這儼然是種族歧視;

•看到租客有犯罪紀錄不分青紅皂白、不管是什麼情況就直接拒絕,由於非裔與西裔的被逮捕機率高,這種行為也被認為是種族歧視的一種。

●房仲選租客 19%不利亞裔

立法只是一小步,實際的執行層面才是真正的考驗。也因此各級政府都持續制定、改善相關規範,如最近引發關注的是紐約州在2019年12月頒布、今年6月20日生效的新公平租屋法規範。甫生效的法規針對房產經紀人做出更多合規要求,包括必須對所有在買賣、租賃房產過程中要求所接觸的各方簽署「公平住房通知」,以及在所有相關地點張貼公平住房法等等。

這個法案的產生,源自於紐約長島地區的種族與住房相關研究。該研究在長達三年的過程中,由臥底測試人員接觸多達93位地產仲介,調查超過5700多筆房產。研究採用「配對測試者」(paired testers)研究方式,也就是讓類似條件的不同膚色測試員去接觸刊登地產廣告的仲介,並且表示對該房產有興趣,然後去觀察地產仲介會對相似收入信用等條件但種族不同的測試員,有什麼不同應對方式。

研究結果是令人震撼也遺憾的,在其他條件都相似的情況下,房產仲介在選擇租客時候對於亞裔有19%的不利結果、西裔則是39%不利、非裔49%有不利結果,唯有白人不會因為膚色而受到不利對待。

研究發現,地產經紀人會根據對方的種族膚色,來決定是否把一個地區的房子介紹給這些潛在買家,這種行為又被稱為「Steering」(轉舵):例如特定白人區的房子就不會被介紹給有色人種買家,即使這位買家的預算、收入、財產狀況都符合條件。即使有色人種買家接觸地產仲介時,便明確表示想要廣告上看到的某處房產,這個在半小時前才被熱絡的介紹給白人買家的房產,在半小時後就突然「已經售出」,然後有色人種買家便被介紹去購買那些有色人種區域的房產。

同樣的「轉舵」也會以不同形態出現在白人客戶身上,例如白人客戶要是看上某處西裔、非裔較多的房產,仲介就會告訴這位潛在客戶「最好研究一下這個地區的幫派活動情況」,進而讓白人測試員客戶遠離這些傳統的非白人區。而這樣的情況也出現在亞裔客人身上,例如地產仲介會告訴想要買在特定區域的亞裔買家:「你確定這個很多非裔跟西裔的學校是你小孩要去上學的地方?」

其他類似措施包括對於有色人種有更多條件要求、但獲得的成果卻較少。例如地產仲介要求亞裔買家需要先出示收入等證明才能夠去看房,但同樣的仲介卻殷勤地向連銀行的預批貸款信(pre-approval letter)都還沒影子的白人買家邀約,問對方「什麼時候想開始看房?」白人在住房選擇的有利狀況,也體現在仲介們的殷勤程度上,同樣的收入財力背景,白人就會獲得十個房產介紹、而黑人可能只會拿到六個。平均而言,白人能拿到比其他種族50%更多的房產資源。

●種族隔離 以新的形式體現

近代以來,雖然因為法規執行的關係,「黑人住市區、白人住郊區」的情況已經趨緩,但這份研究揭開了地產仲介們微笑握手背後的醜陋真相——種族隔離卻以一種新的形式體現,也就是區分成「郊區白人富人區」以及「郊區有色人種區」的型態[1],而這種新型態的種族隔離不再用明文禁止的方式進行,而是用更隱微的、不明說的方式體現,包括前述研究中的各種操作手法。整體而言,這些舉措都造成有色人種(如非裔、亞裔、西裔等等)比白人更難以相同預算找到條件相同的房子,並且造成實質上的種族隔離效果。而這樣的種族隔離又回饋產生實質的社會影響,例如在黑人區長大的小孩更傾向使用常被污名化的「非裔美語(African American English or Ebonics)」。

●亞裔「模範少數」 是雙面刃

作為「模範少數」(model minority),很多時候亞裔總以為種族歧視事不關己。亞裔的「模範少數」標籤其實也是雙面刃:正面來說,這種守法、勤奮好公民形象讓亞裔在1940-70年代能夠開始逐漸地在社會階梯上往上爬,要知道在20世紀中葉之前,亞裔的形象在各種電影、文宣中往往是負面的、危險的,但在美國二戰後、冷戰時期政策需求之下,亞裔的「勤奮守法數學好」開始被被突出描繪。究竟是亞裔先勤奮守法才獲得這樣的正面形象以及收入提升?又或者是先有這樣的形象改善才帶來收入改善?研究顯示,亞裔形象的改變才是社會地位及收入改善的關鍵。亞裔族群在實質學業表現並沒有顯著提升的狀況下、卻能夠受益於種族形象改善,而在就業、收入方面急起直追[2]。

換句話說,亞裔是因為種族歧視的減少、而享受了收入增加的結果,這個「模範少數」儼然是自我實現的預言。然而這個「模範少數」的形象,卻也被白人政客拿來做為貶低非裔社群的藉口,用亞裔的勤奮守法來指謫非裔族群的社經地位低落是因為非裔族群懶惰、暴力。  

作為模範少數,亞裔總以為自己手上握有選擇的鑰匙,總以為只要透過努力工作、收入高、信用好就能打開機會之門,但事實上很多門只為白人敞開。在前述研究中,有許多房源只對白人客戶開放,作為「模範少數」的亞裔人士在尋找夢想居所時,雖然情況比非裔或者西裔好上許多,但也經歷了19%的不利對待,當白人測試者拿到22個房源時亞裔只拿到18個。其中一位測試者趙先生在得知某一個房源被提供給跟他條件相似的白人測試者、但卻沒有提供給他時,他坦言:「這很讓人憤怒。」他更直言:「你也許讀過這些事情,但你不會想到這些事情真的會發生在你身上。」

雖然亞裔受益於60年代「模範少數族裔」的光環,而能夠在各個少數族裔中脫穎而出、收入及社經地位更是扶搖直上,但說到底這仍然是白人政客手上的一張牌。買不到白人富人區的房產只是拼圖的一小塊,號稱最自由主義的紐約長島的地產研究,折射出的卻是美國一直以來存在的系統性不平等對待。水能載舟、亦能覆舟,百年多前的排華法案直到近代的的模範少數,如果不看清楚種族糾葛的真正根源,永遠無法真正解決問題。

(作者為法路通律師樓合夥人,畢業於紐約大學法學院,有紐約各級法院出庭資格,專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛,並有部落格「不對稱的優雅,我是旅美律師希爾維亞」,

(本欄由美國地產學校www.iTraining.NYC講師合作提供。歡迎世界周刊讀者,參與每星期天下午1:30pm(美東時間)線上公開課程。預約:www.iTraining.NYC,微信公眾號:Real Estate School)

[1] Lichter, D. T., Parisi, D., & Taquino, M. C. (2015). Toward a new macro-segregation? Decomposing segregation within and between metropolitan cities and suburbs. American Sociological Review, 80(4), 843-873.

[2] Hilger, N. (2016). Upward mobility and discrimination: The case of Asian Americans (No. w22748). National Bureau of Economic Research.



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