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[優投房UTOFUN]讓外國買家又愛又恨的合作公寓

鄭重聲明
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圖片來源:Deborah-Cortelazzi/Unsplash 圖片來源:Deborah-Cortelazzi/Unsplash

摘要

  • Co-Op價格相對可負擔,房源豐富;
  • Co-Op在購買、管理和賣出時手續流程複雜。

在美國購買房屋能夠享受房屋的永久產權。但除了這一點外,美國在房屋類型的劃分上很中國也很不一樣,這一點集中體現在多層住宅大樓上。美國的多層住宅按照產權形式,主要有獨立產權公寓(Condo)和合作公寓(Co-Op)兩種。

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常常有很多人把Condo和Co-Op搞混,傻傻分不清。合作公寓(Co-Op)與獨立產權公寓(Condo)從外觀上來看並沒有什麼太大差別,它們的不同集中在產權形式上。合作公寓(Co-Op)一般由大業主或者公司購買下整棟公寓,再將公寓樓內的公寓賣給不同的戶主。合作公寓內的戶主擁有合作公寓的股份(share),並且擁有所居住單位的使用權。獨立產權公寓就相對簡單了,購買後將擁有這個公寓的獨立產權。

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單從Condo和Co-Op的比較我們就能想像到,在實際買房時,購買Co-Op的手續會更加複雜。外國買家說起Co-Op是既愛又恨。愛的原因在於Co-Op的房產形式在紐約是占很大比例的,而且價格相對便宜,恨的原因正式由於在房產購買、管理和賣出時的複雜手續,下面我們就具體來看看吧!

◆ 優點:相對可負擔、房源豐富

我們從曼哈頓的房產銷售資料中就可以看到,相比於Condo,Co-Op的房源選擇更為豐富,價格應更加便宜。2018年的Condo銷售價格中位數達到了153萬美元,而Co-Op只有80萬美元。2018年曼哈頓出售的公寓中,有57%都是Co-Op。

曼哈頓Condo和Co-Op的交易數量和價格

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海外買家是可以購買Co-op的,而且Co-Op房源豐富和價格相對便宜的特點對海外買家是很有吸引力的。

◆ 缺點:購買、管理和賣出手續複雜

每個Co-Op都有自己的管理委員會來掌控整個大樓,每個買家必須通過其審核批准。為了維護公寓成員(業主)的最佳利益,管委會擁有制定大樓管理政策的權利和決策權。如果買家能成為好鄰居,信譽和財務狀況良好,有能力對Co-Op品味上升作出貢獻,對合作公寓所有成員都有利,是很受歡迎的。所以在大多數情況下,要得到委員會批准,買家必須在紐約有工作,在美國有良好的財務信譽並出示在美納稅的文件。

沒有法律規定管委會需要對買家講明被拒理由。即使外籍買家得到管委會的批准,仍然有若干利弊因素要考慮,比如:

審批時間:除了批准困難,批准過程也需要較長時間,一般從幾周到幾個月。

貸款限制:合作公寓對買家房貸額度也有所限制。

出租限制:購買合作公寓對投資者未必最理想。合作公寓對業主出租房屋有著各種不同的限制,有些可能完全禁止出租,有些則允許業主在住滿若干年後轉租,但出租期不得超過一年或兩年,等等。

使用限制:合作公寓的使用往往有限制,這些限制有可能影響到買方生活的各個方面,例如,可能限制到訪客人數,或者限制業主對其自住單位的裝修改建。

出售審批:出售或出租(如果允許的話)合作公寓之前,業主需要得到管理委員會的批准。這項要求可能影響到售房的報價以及市場上有興趣的買家數量。

轉手稅(FLIP TAXES):為了防止投機,對出售公寓設有轉手稅。稅額沒有統一標準,因樓而異。

每月開支:每月開支包括業主需付的房貸,維護費,水電費,還有大樓的管理費。

綜上來看,Co-Op可能不適合投資,但卻是很適合自住的。雖然搬入一棟Co-Op公寓樓不簡單,但這是這個複雜的挑選過程保障了日後的居住品質。因此,對於有居住需求的海外買家來說,不妨多多考慮Co-Op。


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