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房地產專題:房價低、位置好 東聖荷西房市利多

鄭重聲明
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*Evergreen屬於遠離塵囂、「近城不近塵」的優質住宅區,房價也是東聖荷西各郵遞區號中最貴的區段。(記者江碩涵/攝影) *Evergreen屬於遠離塵囂、「近城不近塵」的優質住宅區,房價也是東聖荷西各郵遞區號中最貴的區段。(記者江碩涵/攝影)
東聖荷西原住戶多是勞工階層和新移民,又以西語裔、越南裔為主,圖為墨西哥文化中心外牆。(記者江碩涵/攝影) 東聖荷西原住戶多是勞工階層和新移民,又以西語裔、越南裔為主,圖為墨西哥文化中心外牆。(記者江碩涵/攝影)

東聖荷西地區目前獨立屋平均房價87萬元,公寓、鎮屋平均房價56萬元,比聖荷西全市均價118萬元,低了25%。除了房價便宜,近來不少華人買家特別關注東聖荷西地區,還因為此地地理位置便利,部分社區共享北聖荷西的好學區,未來捷運進駐交通將更便捷。所有這些,都成了東聖荷西房市利多因素。

所謂東聖荷西,所指範圍實際很大,東邊緊鄰Alum Rock山麓,南接聖他特雷莎區,北接貝律耶沙區,往西則可直接進市中心,並以680及101高速公路為主要聯外道路,交通便利、四通八達。聖他克拉拉谷交通局(VTA)日前宣布,捷運矽谷延伸線第二階段最快將於2022年施工,2028年完工,東聖荷西未來將建捷運Alum Rock站。

•人稱小西貢 亞裔生活便利

根據人口普查局的最新統計,2019年7月時,東聖荷西總人口數約11萬5000人,其中,西語裔人口占比55.1%最高,其次是亞裔人口比例約33.9%、白人5.5%、非裔2.8%。東聖荷西住戶多是勞工階層和新移民,以西語裔、越南裔為主,文化多元且豐富,有幾個區段被當地民眾稱為「小葡萄牙」,也因越南裔集中而被稱為「小西貢」。

矽谷房仲Anya Li分析,此地以越南裔為主,包括越南裔的亞裔小商業相當繁榮,這對亞裔居民來說,生活十分便利。除獅子城超市外,Tully Road上也有許多好吃的越南河粉餐廳,往北車程不到十分鐘,即可抵達貝律耶沙社區內的大華99超市、韓國H-mart超市,不少知名華人餐廳坐落其中,用餐、採買皆十分便利。

東聖荷西Evergreen社區也有Lake Cunningham區域公園,園內有Raging Waters水上樂園,是不少外地民眾慕名前往玩水的好去處,西側往市中心方向,則有Eastridge購物中心,建於1971年,前陣子全新整修裝潢完工,購物中心集商場、影城、餐廳於一處,有AMC電影院、Macy's百貨、JCpenney百貨等。

•Evergreen學區佳 吸引華人

亞裔一向關心學區。東聖荷西則有Alum Rock、Evergreen等四大聯合學區,根據Niche網站的排名,Alum Rock聯合學區排名為C,根據GreatSchools評分,學校多為二至五分的等級;Evergreen聯合學區排名則為B+,表現較優,其中最值得關注的是位於East Side聯合學區的Evergreen Valley高中,GreatSchools評分為九分。

房仲林君綺分析,Evergreen Valley高中學區九分,附近的Carolyn A. Clark小學、Evergreen小學、Tom Matsumoto小學也都被評分為八、九分,相較於東聖荷西其他區段較多西語裔,Evergreen區域內則以亞裔為主,尤其是華人與印度裔,也有不少白人入住,屬於遠離塵囂、近城不近塵的優質住宅區,房價也是東聖荷西各社區中較高價的區段。

根據Redfin估價,Evergreen目前獨立屋平均房價100萬至120萬元,有些超過2000平方英呎的豪華大宅甚至飆破150萬元;公寓、鎮屋則是75萬元起跳。

要注意的是,Evergreen東側、南側皆是山,聯外道路只有101高速公路,不過101高速公路往常上、下班尖峰時段相當擁塞,加上Evergreen地理位置也屬於大南灣地區最東側,進出往來各城市交通偏遠,較適合不用遠距離通勤,以家庭生活為主的人。

•年輕首購族 學區好房價合理

除了Evergreen這區一直以來較多華人居住外,近來也有不少華人買家偏好95127、95122這兩個郵遞區號,尤其是緊鄰貝律耶沙的Toyon Avenue附近,Golf Drive以北都能享有貝律耶沙Piedmont Hills高中九分學區優勢,不少華人家長特別指定,就是希望能在便宜房價中,買到好學區房屋,適合年輕家庭和首購族購屋。

不過要注意的是,雖然95127緊鄰貝律耶沙路段因併入學區,能共享較高分的學區,但大部分區域內的小學、中學分數仍屬於Alum Rock聯合學區,GreatSchools評分為二至五分,也因此家中若有學齡孩童,仍要考慮就學問題及鄰里社區環境等。

另外要注意的是,Alum Rock社區整體房價相對於南灣其他區來得便宜,但若房市景氣不好,房價波動也會比其他區來得明顯。矽谷房仲Angela Chen表示,尤其當地原住戶以勞工階級為主,經濟差的時候,很容易遇到失業、無力還款等問題,導致房屋被法拍,若要轉手,賣屋難度較高。

•山區高價大宅 退休族群最愛

除了有就學孩童的家庭需要購買學區房外,近來也有不少退休族群青睞休閒概念的山區大宅。Anya Li表示,東聖荷西山區綠地氛圍好,一路沿著Alum Rock Avenue往東北方至聖荷西Country Club綠地及山區前進,尤其是East Foothills一帶附近,氛圍與市中心完全不同。

蜿蜒上山有不少庭院深深的大宅,可直接俯瞰聖荷西及南灣全景。Anya Li分析,不少退休族想要享受山區的田園、農場生活,預算卻又不足以買進南灣洛斯蓋圖、薩拉度加等地,東聖荷西山區是個好選擇。

近期也有不少山區大宅成交案件,例如14737 Clayton Rd的3450平方呎大宅,建築外觀以西班牙風情為主,內有5房3衛,房屋面積大,以123萬元成交,比其他山區大宅便宜。另有一成交案例是地點位於385 Photinia Ln,面積5545平方呎,有5房4衛,內有泳池、宴會廳等設備,成交價高達180萬元,創下當地近期高價。

Anya Li分析,山區除了大宅外,也有不少約1300平方呎的住宅,房價便宜、居住環境優良,許多預算不到100萬元的年輕家庭,也能在此處找到安靜、鄰里感覺較佳的獨立屋,也有不少投資型買家看準這區的未來發展性,特地找舊屋改建為新屋。

•地點近科技聚落 前景看好

東聖荷西除了房價便宜外,交通便利便是最大的優勢,再加上鄰近聖荷西市中心及北聖荷西科技大廠聚落,Google也即將在聖荷西第一街建設新園區,距離東聖荷西不遠,未來可能引進上千、上萬名科技新貴進駐園區工作,住屋需求強健,可望帶動東聖荷西新一波購屋熱潮。

不過購買東聖荷西的房屋,除了注意學區分數外,另外也得注意,愈接近市中心的區域,治安可能愈不好。另外則要注意,社區內的鄰居素質,千金買屋、萬金買鄰,建議買屋前可分各個時段,前往觀察鄰居生活狀況,有些鄰居可能家中居住了非常多人、停了非常多台車,影響街道停車問題,有些鄰居則是偏好在家中大聲放音樂等,如果在意,就要盡量避開。

東聖荷西東南側Evergreen社區有新裝修好的Eastridge購物中心,內有上百家店家及電影院。(記者江碩涵/攝影) 東聖荷西東南側Evergreen社區有新裝修好的Eastridge購物中心,內有上百家店家及電影院。(記者江碩涵/攝影)
不少退休族想享受山區、田園、農場生活,而選擇東聖荷西山上的房屋。(記者江碩涵/攝影) 不少退休族想享受山區、田園、農場生活,而選擇東聖荷西山上的房屋。(記者江碩涵/攝影)
東聖荷西山坡上也有不少房屋屋況好、面積大且房價又比南灣其他山區房屋便宜。(記者江碩涵/攝影) 東聖荷西山坡上也有不少房屋屋況好、面積大且房價又比南灣其他山區房屋便宜。(記者江碩涵/攝影)
*Evergreen住宅區以九分的Evergreen Valley高中為社區中心。(記者江碩涵/攝影) *Evergreen住宅區以九分的Evergreen Valley高中為社區中心。(記者江碩涵/攝影)
要購買東聖荷西房屋,除了注意學區分數可能不如理想外,也要注意鄰里的素質。(記者江碩涵/攝影) 要購買東聖荷西房屋,除了注意學區分數可能不如理想外,也要注意鄰里的素質。(記者江碩涵/攝影)
不少退休族青睞東聖荷西山上的房屋。(記者江碩涵/攝影) 不少退休族青睞東聖荷西山上的房屋。(記者江碩涵/攝影)
*Alum Rock公園是東聖荷西知名景點,適合爬山、全家出遊。(記者江碩涵/攝影) *Alum Rock公園是東聖荷西知名景點,適合爬山、全家出遊。(記者江碩涵/攝影)
*東聖荷西山上的大宅可俯瞰聖荷西及南灣全景。(記者江碩涵/攝影) *東聖荷西山上的大宅可俯瞰聖荷西及南灣全景。(記者江碩涵/攝影)



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