網頁列印

內容來自網址: https://www.worldjournal.com/7016476/article-link/

首頁 周刊

地產迷思 | 跨州置產 最好財產信託 才能保障權益

鄭重聲明
本篇內容為世界日報版權所有,未經許可不得任意轉載、重製、複印使用。
德州疫情嚴重,政府機構關閉,所有行政事務都受影響。(美聯社) 德州疫情嚴重,政府機構關閉,所有行政事務都受影響。(美聯社)

在紐約市開業超過20年的向律師早上在長島大頸(Great Neck)的艾倫伍德公園(Allenwood Park)慢跑時,行動電話響了。打電話的是一位50多歲的魏女士,自稱是向律師法律專欄的讀者。她的先生劉先生因新冠肺炎剛剛去世,留下紐約市一套合作公寓以及位於德克薩斯州(Texas)的四棟一家庭的房屋,每一棟各擁有三分之一的產權。為了處理遺產,她請了德州專門處理房地產事務的梁律師來幫她準備文件,但是梁律師卻要她在紐約州先把遺產程序辦妥,他才能在德州處理劉先生遺留在德州的財產。

向律師聽完魏女士的事實陳述之後,便要求魏女士把所有五筆房地產的文件都送到他的辦公室來。三天後魏女士提供了所有房地產的文件,向律師發現劉先生和魏女士在紐約市皇后區擁有一套合作公寓,在合作公寓的股票以及租約上面的名字都是劉先生和魏女士兩個人。根據紐約房地產法律,這種產權叫做一體產權(Tenancy by the Entirety)。夫妻一方非得他方同意,不得擅自轉讓。要是一方過世,另外一方不必透過法院便自動繼承,所以既然劉先生已經仙逝,依法這套合作公寓產權便屬於魏女士所有,不必透過法院程序移轉產權。

但是劉先生在德州的四棟房屋都是劉先生和他的兩位親戚共同所有,魏女士的名字根本不在產權上面,這種產權叫做共同產權(Tenancy in Common),房屋的所有人互相沒有繼承的權利。如果有人過世,他的權利由過世者的繼承人繼承,所有的程序必須透過遺產法院處理。魏女士不能直接繼承劉先生的產權,她必須要到房地產所在地的遺產法院申請遺產管理人指定書,讓遺產法院指派她為遺產管理人,然後她還要把這四棟房地產他先生遺留下的三分之一產權轉給自己。

德州房地產所在地的遺產法院位於鄉下,每一周開一次庭,就算一個簡單的遺產管理人的指定書要,也要花上六個月才能完成;這其中還牽扯到法院指派一位遺產監護律師幫法庭審核所有的申請文件。

紐約向律師必須找一位德州的律師和他合作,才可能把這件事做好。於是向律師打電話到德州房地產所在地的律師公會,請他們推薦遺產律師。當地的律師公會聽完向律師的陳述,給向律師推薦了一位華裔的田律師(David Tian)。向律師和田律師通過電話後發現,田律師有12年辦理遺產的經驗,說話很實在,律師費也很合理,便向魏女士推薦,魏女士也欣然接受。

本案啟示:

1.華人跨州置產的情況相當普遍。根據美國各州的法律,有關遺產的法律事務由遺產所在地的法院管轄。魏女士在紐約市的合作公寓根本不是劉先生的遺產,因為劉先生一過世,魏女士的50%權利自動擴張成100%,這是劉先生和魏女士當初買這套合作公寓的原意,法律也承認他們之間自動繼承的事實。

魏女士可以什麼事都不必做就取得產權,以後她要賣出這套公寓的時候,只要出示劉先生的死亡證書便可以一個人把它賣掉,不會有任何法律問題。

2. 雖然法律上合作公寓的產權在劉先生過世後直接由魏女士吸收,但是很多生存的配偶還是要求合作公寓把股票以及租約上面的名字改過來,以免夜長夢多,節外生枝。這種做法比較謹慎,也沒錯誤,只是要付合作公寓的管理公司一點手續費,花費不多,把事情徹底做完也是好事一件。

3. 德州的房地產因為魏女士的名字不在產權狀上,魏女士須聘請兩位律師再加上一位法院指派的監護律師,走一趟遺產程序。陣仗很大,但是不這樣做,這些房地產她沒辦法繼承,這是劉先生在生前未把財產設立信託所產生的問題。

4. 要避免這種麻煩,劉先生與魏女士可以把所有的房地產放到可撤銷的家庭信託裡去。在信託裡面規定,所有人過世後,遺產由配偶繼承。在美國一般人都用這種信託來處理房地產繼承問題,好處很多,只是信託的概念在華人社會裡還不普遍。劉先生未設立信託,魏女士只能走一趟德州的遺產繼承程序來取得他先生的遺產。

5. 要注意的一件事是,一旦魏女士被指定為遺產管理人,她便有義務在繼承他先生的遺產之前,把她先生遺留下來的債務還清,否則法院不會解除她的責任。德州指定遺產管理人的程序需要六個月,要是劉先生有信用卡的債務,魏女士沒有清償的話,等到她六個月後被指定為遺產管理人時再付的話,便要付很多罰金,會很不划算。最好是現在和債權人好好商量,殺點價,分期付款還掉。



data-matched-content-rows-num="10,4"
data-matched-content-columns-num="1,2"
data-matched-content-ui-type="image_sidebyside,image_stacked"

Copyright 2020 世界新聞網-北美華文新聞、華商資訊. All rights reserved.