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[優投房UTOFUN]在美國買多套房需注意哪些稅務問題?

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摘要

  • 房產經紀關於美國新移民購置美國房產的稅務問題可以從多方面考慮;
  • 房地產稅、銷售稅、房屋貸款利息和貸款保險金這四項費用可以抵稅。

在美國買房,基本都需要通過房產經紀人來進行操作。一般來說,房產經紀關於美國新移民購置美國房產的稅務問題可以從以下幾個方面考慮。

首先,個人在美國投資房產會區分是自住用房和投資用房。對於自住而言,在購買的時候有以下四項費用可以抵稅。

1. 房地產稅. 2. 銷售稅. 3. 房屋貸款利息. 4. 貸款保險金.

新稅法規定房地產稅和州稅合計抵扣上限為$1萬美元。 在處置自住用房時,如果滿足過去5年累計住滿2年的話,可以享受個人$25萬美元,夫妻雙方$50萬美元的資本利得抵減額。該條款可以反復利用但是需要注意每兩年中只能使用一次。

對於投資用房而言,美國稅法有一個特別的1031財產置換條款。該條款規定處置個人投資用房時,只要滿足在45天之內鎖定新的房源,6個月內完成交割的話,原投資用房處置的資本利得即可遞延到新的房產上面。該條款可以反復應用無限次數。舉個例子,比如$100萬購置房產,$200萬出售,滿足上面條款的要求又購置了一套$250萬房產,那麼之前的$100萬資本利得可以遞延到新的房產上而無需繳納任何資本利得稅金。當然如過之後的房產處置後又購置第三套房產的話,滿足條款要求即可以遞延到新房產上,以此類推可以做到一直遞延繳納資本利得稅。同時,財產置換條款允許同時鎖定三個房源,只要不超過房產原值200%即可。

其次,在美國購置房產時需要考慮以個人名義持有還是以公司名義持有。總的原則是如果以自住為主,那麼用個人名義持有比較普遍。具體來講,個人名義持有房產手續相對簡單,易於管理,節省費用,並且享受個人$25萬夫妻$50萬美元處置的資本利得抵減額。個人持有的弊端包括可能面對的個人無限責任及遺產稅的問題。

美國稅務居民的聯邦遺產稅門檻是$1120萬美元。如果以公司名義持有房產的話,好處是規避風險,不追究個人資產,管理和分配靈活,保護個人隱私等,比較適合專業投資房產且房源較多的客戶。弊端是費用相對較高,手續較為繁瑣,需要專業人士參與編制財務報表,不能享受個人$25萬夫妻雙方$50萬資本利得抵減額並且賣房時的稅率通常比個人稅率較高。

此外,以公司名義投資時也要區分是以LLC名義持有還是以一般的C Corp名義持有。前者的收入和支出通常和股東個人的所得稅單聯繫在一起,避免了雙重徵稅,後者的好處是2018年新的公司所得稅稅率降低到21%,但是如果公司分紅或者發給股東工資的話,股東在個人所得稅稅單上還需要再次繳納個人所得稅。所以以上問題都需要進一步具體分析到底何種方式更適合個人或公司的具體情況。

第三,在美國購置多套住房時需要考慮房屋的產權是應該寫在父母名下還是孩子名下,以及將來父母應該把美國的房產贈與給子女還是選擇繼承的方式。一般情況下,將房產放在有持續收入的一方比較合理,原因是收入可以持續抵減房產稅。贈與房產不超過遺產稅額$1120萬的話無需繳納贈與稅,但是沿用父母購買房產的原值。繼承房產的價值為繼承時市價,將來處置時會有更多稅務優惠。


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