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房東助房客申請紓困 可雙贏

鄭重聲明
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鄭博仁(Paul P.Cheng)律師曾任聯邦最高法院出庭律師,現為鄭博仁律師事務所資深合夥人。(鄭博仁律師事務所) 鄭博仁(Paul P.Cheng)律師曾任聯邦最高法院出庭律師,現為鄭博仁律師事務所資深合夥人。(鄭博仁律師事務所)
Eddy Chao現任美國亞太投資公司執行董事,在美國地產投資管理上有超過30年的經驗。(亞太投資公司官網) Eddy Chao現任美國亞太投資公司執行董事,在美國地產投資管理上有超過30年的經驗。(亞太投資公司官網)

在現代經濟中,樓市與房市的動態往往是一個社會經濟的晴雨表。而新冠疫情對加州經濟的衝擊也讓加州的房租租賃業處於風雨飄搖之中。為讓市民更多的了解租賃市場未來方向,華興保險總裁張國興特邀美國亞太投資公司執行董事Eddy Chao和律師鄭博仁(Paul P.Cheng)一同探討疫情下加州房屋租賃市場的發展趨勢。

Eddy Chao表示,此次疫情給美國經濟帶來的衝擊百年罕見,除了造成將近4000萬美國人失業外,包括JC Penny與J Crew在內的許多行業巨頭也宣告破產。與此同時,疫情也迫使美聯儲將聯邦基金利率(Federal Fund Rate)創紀錄的下調至0%-0.25%。美國政府也計畫開展一項2.9萬億(兆)美元的經濟刺激計畫來重振美國經濟。

在這種情況下,美國的房屋租賃市場也出現了大幅波動,嚴重依賴旅遊業的購物中心受創最為慘重,平均收租率只能達到64%。在辦公樓方面,由於大量公司在疫情期間採取遠程辦公,導致辦公樓空置率奇高。在公寓市場上,除了高價位公寓的空置率升高外,普通公寓的價格在經歷短時間的價格變動後正在逐步回到正常水平。與此同時,疫情期間在線購物業興旺,以及大型倉儲業表現堅挺。

Eddy Chao表示,2020年經濟危機是由自然災害引起,與經濟結構的問題關係不大。因此他預計疫情結束後,美國經濟可以得到相對快速的恢復。公寓與工業地產的價格可以在一年內逐步回升到之前的水平。而酒店和購物中心在經濟恢復過程中依然有很多發展機遇。他建議投資者可以本著逢低買進的原則,利用此時聯邦基金利率低的機會,抓緊時間購入公寓和工業不動產。

在房屋租賃的法律問題上,鄭博仁表示,由於疫情期間大量居民因收入降低而無法按時支付房租,從而導致租客與房東關係緊張。由於加州目前允許各縣市在加州法律之外自行制定疫情期間的房屋租賃政策,導致包括聖蓋博市(San Gabriel)、巴沙迪那市(Pasadena)與亞凱迪亞市(Arcadia)在內的多個縣市紛紛出台自己的房租制度,使房屋租賃的法律問題更加複雜。

鄭博仁表示,目前各縣市都有對租客的保護政策。同時由於法院在疫情期間僅有限運行,導致許多與租房有關的案件必須排在刑事案件之後審理,從而使許多房租糾紛要等到今年末乃至明年才能得到解決。因此建議房東應提前主動與房客溝通。如果發現房客無力支付房租,房東應主動協助房客申請政府提供的各項紓困計畫。這種方法不但可以幫助房客走出財務困境,也可以幫助房東避免因為驅逐房客而出現不必要的財務損失與法律糾紛。在這種情況下,預期房客與房東的法律訴訟將會是兩敗俱傷,不如通過合作與溝通來實現雙贏的局面。



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