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新冠期間不付或少付房租?黃啟源律師認為No

鄭重聲明
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今年3月中,紐約州長宣布因為新冠狀病毒爆發,所有公家機關停止辦公,除非民生必需的商業外,一切商業活動停止。這樣,不僅員工失業,連老闆都沒有收入。全約州申請領失業金的人數以幾何級數飆升。不論員工老闆,都繳不出房租,房東也收不到房租。為此,紐約州長提出讓房客延後繳房租、用押金抵房租、酌量減房租等。

一些房客認為,州長提出的疫情期間法律調整就代表房客可以不繳或少繳房租,但是黃晵源律師認為,答案是否定的。紐約州長提出讓房客延後繳房租、用押金抵房租、酌量減房租等都只有建議而已,沒有強制力。

黃律師表示,疫情期間房東房客法律的調整主要在以下三方面:

一、所有的房東房客的法院不接受任何驅趕房客的案件。不論是房客不繳房租或是租約過期,房東沒辦法到房東房客法院去起訴。

二、驅趕房客的命令已經簽發,警長也不得執行。縱使房東把房客告上法院,勝訴之後,請警長執行驅趕房客,而且法院已經簽發驅趕房客的命令,即便是警長已經通知房客,指定強制驅趕的日期,警長也要停止驅趕房客的行動。

三、所有已經預定的開庭日期一概延後,當事人必須靜候通知。現在,預定房東房客法院開院的日期是6月17日。可以預見的是,房東房客法院開院之後積壓的案件以及新起訴的案件一定達到歷史性的新高,開庭日會嚴重落後。

法律調整後,房東如何保護自身權利?黃律師建議,房東應該按照2019年7月1日公布實施的新房東房客的法令,向房客討房租應先寄通知。聘請律師按照符合規定的格式向房客發出催討房租或驅趕房客的通知。發送有法律效力的通知是法院的封院以及州長的禁止驅趕房客的命令並不能阻止的。通知的送達也有一定的規定。房東自己不能送達。 要請第三人或是有執照的法院送達人送達,才能生效。如果是住家的話,追討房租通知期限是14天。如果是商業的話,通知期限是應該依照商業租約的規定。如果房東要驅趕房客,房客已經居住期間不超過1年,通知期限是30天,房客已經居住期間超過一年不到兩年,通知期限是60天,房客已經居住超過2年,通知期限是90天。黃律師提醒民眾,不要因經濟壓力而出租非法公寓,最後會得不償失。

黃晵源律師從事房地產、房東房客、信託、商業官司、破產超過20年,如有任何疑難,歡迎聯繫黃啟源律師進行咨詢,辦公室地址為:39-01 Main Street, Suite 510, Flushing, New York  11354;電話是:(718) 688-9765。



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