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地產迷思│賣87萬給62萬…​欺屋主無知 經紀違法自利

鄭重聲明
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潔西女士是一位85歲的老太太,她先生是一位木匠。潔西的教育程度只有高中肄業,先生知識水準不高,都是很單純的人。50年前,他們用大約10萬元的價格買下了紐約市皇后區一棟一家庭房屋,貸款在30年前便付清了。傑西的先生5年前因為癌症過世,老太太便一個人獨居。

她的地稅一年只有4000元左右,沒有貸款,先生留下來的人壽保險金、一筆小小的遺產和她自己的社會福利金,已經足夠支付她的日常所需,平常沒事就串串門子,上上教堂,日子過得很平靜。

這一兩年來,潔西發現身體衰弱很多,耳朵慢慢聽不見了,記憶力也越來越差。她知道老人家一個人住在空空蕩蕩的房子裡實在不安全,何況附近治安越來越差。她算算自己的養老金足夠搬進一家養老院,於是她請一位遠在佛羅里達州的朋友,也是80多歲的老太太,幫她在老人公寓裡買了一戶。契約簽好之後,她便要把貝賽的房子賣掉。

老太太從來也沒有賣過房屋,實在不知道從何著手。有一天到教會作禮拜的時候,把賣房的意思透露給教會的朋友。教會裡查經班的姊妹中,30多歲的莫妮卡就是房屋推銷員,剛拿到房地產銷售執照一年多,有過戶三棟合作公寓的經驗。莫妮卡問潔西,房屋要賣多少錢。潔西只知道五年前她對門的鄰居賣了大約65萬元。便和莫妮卡說,只要她能夠淨拿到62萬元,她就願意出售。莫妮卡知道潔西的房屋當時市價應該在80萬元上下。便寫了一張淨拿列賣協定(Net Listing),載明只要潔西過戶時能拿到62萬元以上,超過的價金便是莫妮卡的佣金。潔西欣然接受。

一個禮拜之內,莫妮卡用她表姊的名字把潔西的房屋買下來,現金價款為65萬元。三個禮拜便過戶了,然後再花3萬元裝修一下,六個月後用87萬元價格賣掉了,算算賺了16萬多元,莫妮卡和表姊平分,兩個人各賺了8萬多。

沒想到一年之後,莫妮卡接到一位自稱是潔西的律師寄來的信,要莫妮卡把她和表姊所賺到的16萬多元利潤,全部匯給潔西。理由是莫妮卡違背房地產經紀的責任,利用潔西的無知和年邁,犧牲客戶的利益以圖自身的利潤。如果莫妮卡不願意的話,律師便要把這件事報到紐約州州務廳(Department of State),吊銷莫妮卡的經紀執照。

莫妮卡不敢隱瞞,把信交給她的經紀,在聽完事情始末,再加盤問,經紀便知道這是違法圖利,要是事情鬧大,經紀的執照可能也會不保。為了保護自己以及莫妮卡的執照,經紀要莫妮卡交出她拿到的8萬多元,莫妮卡又向表姊拿回6萬元,經紀再貼了2萬多元,開了一張公司支票給潔西的律師,這件事才算了結。

本案啟示:淨拿列賣協定是紐約法律所不允許的,莫妮卡的列賣協定是她違法的證據。另外,她利用表姊作為人頭從事自利的行為,嚴重違反房地產經紀人必須披露自己在交易中利害關係的法律義務。莫妮卡的經紀見過世面,房地產推銷員從事違法行為,身為房地產推銷員的經紀也要負責,他立刻認賠,沒讓事情擴大,應該是唯一補救的方法。(作者為紐約執業律師)



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