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稅多不愁 別讓抵稅權益睡著了

鄭重聲明
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報稅季正如火如荼進行中,擁有自己房產的納稅人應瞭解,部分買賣和修繕房子的開銷可用來抵稅。

2018年元旦開始實施的聯邦稅法,房屋貸款抵稅額度降為75萬元,產業稅(Property tax)與加州州稅及地方稅加起來的聯邦抵稅上限降為1萬元,限制了豪宅的抵稅,也使得房地產豪宅市場受到影響。

以30年固定利率4.5%為例,75萬元房貸的年利息是3萬3750元,全部可以用來抵稅。若貸款110萬元,年利息4萬9500元,其中僅3萬3750元可抵稅,抵稅額減少了1萬5750元。

2019年買房或申辦房屋重新貸款的屋主,在購屋申請貸款時支付了貸款手續費,手續費中的「點數」(Points),每一點為貸款額的百分之一,可用來抵稅。重新貸款的貸款費用,在分期付款的整個期限中,可分期抵稅。例如,屋主在重新貸款時付了1000元的貸款手續費,30年期房貸,每年可有33.33元的抵稅額。申請重新貸款時,若支付提前償還的罰款,罰款也可用來抵稅。 

此外,屋主若去年申請了住宅修繕貸款(Home Improvement Loan Fees),其手續費也可抵稅。

屋主若去年建造新屋,或新房子仍在建造中,建築貸款的利息也可抵稅。

2019年購屋或售屋,買家與賣家去年曾支付的產業稅,也可抵稅。

產業稅方面,以洛杉磯市一棟百萬元房子為例,加州產業稅的平均稅率為0.81%,屋主的產業稅金至少8100元,再加上加州稅、地方稅,加州的平均產業稅可能高達1.21%,但產業稅與其他稅金的總抵稅上限為1萬元,超出部分無法抵稅。

有些屋主將12分之一的產業稅、保險費與每月的分期付款一起透過物業公證公司付給貸款機構的抵押戶頭(Impound Account),這類分期支付的產業稅,要等到貸款機構將產業稅交給稅務局後,才可用於抵稅。貸款機構年終發出的國稅局1098表格中,通常會顯示屋主可用於抵稅的產業稅的金額。

當然,房屋買賣過程中有很多手續費是無法抵稅的,如完成交易手續中的稅務轉移費、產權登記費、房屋交易公證公司的手續費、產權費、甚至律師費。但這些不能抵稅的費用可加在購屋成本上,將來售屋時,可在帳面上降低售屋的獲利金額。



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