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聯準會降息 利多看這裡

鄭重聲明
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最近聯準會大幅降低政府基本利率,政府利率接近0 - 0.25%,但為何買房貸款與重新貸款利率只短期下滑,又急升 0.5-0.75%?

KW 地產經紀袁立功最近接獲許多客戶及學員朋友們,諮詢關於買房貸款以及重新貸款利率的問題,袁立功特別諮詢了專業的貸款專家,佳信貸款銀行總裁劉艷秋來答覆大家的問題:

降息與利率關係

問:3月15日聯準會緊急宣布降息四碼 (1%),接近0 到0.25的情況,是指什麼利率?

答:這是指聯邦基本利率,通常會影響的是短期與浮動可調整的利息,像是 Prime Rate 為指標的房屋淨值第二順位貸款,政府宣布降四碼,您以房子做抵押的信用額度貸款馬上就降四碼,也就是下次付帳的時候,利息可少付 1%。

這聯邦基本利率除了對屋主信用額度有影響之外,銀行及其他金融機構間之間的聯儲央行借錢也會受到他的影響,通常是隔夜進行,以達到法定準備金的標準,這一般都是非常短期就要還的借貸,目前已降到 0 到 0.25%。

零利率下的貸款利息

問:為什麼政府號稱零利率的情況,可是貸款利息還是要到大約 3%?

答:政府調降聯邦基本利率至 0-0.25%,這只有對銀行間的相互借貸,通常是指隔夜進行的短期利率,或者是以與聯邦基金有掛勾的浮動利率叫做 Prime Rate 有直接影響。

美國的長期債券收益率走的,國庫債券收益率持續下降,通常暗示貸款利率會跟著下跌,但今年3月初貸款利率由二月底的低利率往回升,而國庫債券依舊還是維持在1%以並未回升,這是非常少見的反常現象,那是為什麼呢?

第一是因為2月底申請重貸案件增加太多,案件積壓未能來得及處理,更重要的是因為新冠病毒疫情擴大,造成股票大跌,而貸方投資人也不敢輕易購買十年期的國債,而使得銀行在第二市場出售這以房地產做抵押的債券更加困難,以致於利息升高。

至於3月15日川普總統宣布量化寬鬆政策,購買兩千億這種地產抵押的10年國債,才得以紓解這個窘困的資金。

貸款利息跟著國債走

問:貸款利息以什麼為基礎?如何計算?

答:基本上貸款的利息是與十年期國債的收益率成同一走向,要觀察今天的利息好不好,可以查當天的十年期債券收益率的圖表,下降則利息看好下降,上升即會調升。

一般而言股票市場看好,則長期利率會升高,因為投資者看好在股票上獲利會更多,對於債券投資者則興趣缺缺。十年期的國債是由許多以房產做抵押包裝出來的證券,大家若不投資,房貸利率就會升高了。

這次因為新冠病毒流行,投資者對經濟不看好,同時對債券市場也信心不夠,所以雖然股市及債券市場收益率下跌,但利息也沒能夠繼續狂跌,造成許多房貸做到一半,利息卻升高了。

美國政府在3月15日與3月23日兩天,已連續公布要買三千億的房地產作為抵押的國債,及第二波寬鬆行動,包括無限量買進債券,以壓低借貸成本,就是要支持市場的順利運作,相信這一波的貸款人潮也能因政府的資金輸入得以順利完成。

 

鎖定利率見好就收

問:如何把握住最佳時機鎖定重新貸款利率或買房的利率?您的建議為何?

答:買房一般做貸款的時間是一個月,這一個月是不能等到最後才鎖定利率的,所以觀察利率的時間只有前面兩個多星期,只要在這段時間自己要鎖定的利息算是在低點,應該要立即鎖住,因為若為了要等最好的利率或最低的利率,往往會耽誤了交屋的時間,可能也會面臨到每天的罰款。

至於重新貸款因為沒有交屋期的限制,等待期可以稍長一些,但一定要見好就收。若非等到最低利率,而最後卻可能利息大漲,所以未能夠及時鎖定到最好利息的人也是時常看到。

溫馨提醒所有朋友們,重新貸款是沒有次數的限制,只要有付了六次房貸後,又可以馬上換新的銀行,見好就收,先鎖先贏,馬上開始省錢,才是上上策。因為只有常常觀察市場利息的動向,有機會即馬上做個不花任何手續費的重新貸款,連續做了幾次,相信您的利息會是讓大家羨慕不已的最低利率,祝福諸位在買房貸款或重貸時都能獲得最佳利率。



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