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地產迷思│紐約州封城前的最後一個過户 比想像更驚險

紐約長島是疫情嚴重地區之一,圖為政府設立的路邊檢測站。(美聯社) 紐約長島是疫情嚴重地區之一,圖為政府設立的路邊檢測站。(美聯社)
紐約長島是疫情嚴重地區之一,圖為居民排隊等候路邊檢測。(美聯社) 紐約長島是疫情嚴重地區之一,圖為居民排隊等候路邊檢測。(美聯社)

成先生是一家美國超級電腦公司的高級職員,負責視察公司在全球各地的業務。去年12月,他奉派到亞洲去視察當地的業務,臨走前他和在醫學研究機構上班的太太共同簽署一份購房契約,以65萬元價格,購買在長島納蘇郡的一棟一家庭房屋。以他的想法,公司一般的出差不超過兩個月,他可以在回美國的時候過戶。反正賣房所需要的錢全部都存在銀行裡待用,沒什麼好擔心的。成太太很能幹,可以處理一切買房的手續。預定過户日期在2月中,應該沒什麼問題。

2020年1月份的时候新冠病毒疫情爆發,先是武漢,其後蔓延到全中國。到了2月的時候已經蔓延到歐洲、美國,全世界都風聲鶴唳。這時候成先生的公事也辦完了,只是因為疫情蔓延,他繼續停留在國外,等候公司給他安排回美的機票。由於很多航班都被取消,成先生等了一兩個星期都不能成行。

在美國這邊,成太太幫自己和先生申請貸款一切都順利,房屋也都沒問題。為了在2月中準時過戶,賣主也把房屋清空。但是到2月中,成先生還是回不來,賣主急了。在這棟房屋過戶之前,他要付兩棟房屋的貸款、地稅和保險,每個月超過8000元,負擔實在太大。賣主一到契約上預定的過戶日,看到成先生夫婦沒辦法過戶,便請他的律師給成先生的律師去了一封最後通牒,指定3月16日過戶;要是成先生3月16日沒辦法過戶,他要取消契約並沒收成先生6萬5000元的定金。

成先生收到這封信很著急,一再央求公司趕快送他回來。公司也給他買了一張3月10日的機票,3月12日回到家;但是公司規定,所有從亞洲回來的員工都要在家隔離14天,3月16日的過戶,成先生是絕對沒辦法去參加了。成先生非常擔心,便和律師商量。律師建議,成先生可以用代理權狀(Power of Attorney)過戶,但是代理權狀必須要公證人公證。成先生找不到公證人可以到他家去公證他的簽名,成先生的律師聽到他在居家隔離,也不願意到成先生的家為他公證。最後律師建議成先生把買賣契約轉讓給成太太,讓成太太成為房屋的唯一所有人,等到過戶之後,再把成先生的名字加到產權上去。 這種加親屬名字的過戶,要額外開支律師費以及政府的登記費1400元, 但是買房過戶可以讓成太太一個人進行。

銀行同意讓成太太一個人過戶,便要它的貸款人員以及律師作業,把成先生從所有的檔上塗掉,重新製作。可是3月16日之前沒辦法做好,不過,3月19日過戶的話是趕得上的。買方律師把事情發展的情形和賣主律師商談,賣主律師也同意3月19日過戶,但是當天他只有下午3點半有空。當然買主和銀行也答應下午3點半過戶。

過戶當天,紐約市的疫情已經很嚴重了。過戶的地點在納蘇郡的大頸市(Great Neck),參與過戶的人員中,有三分之二都戴上口罩。因為銀行總部在加州,貸款部門所有員工都在家辦公,溝通有困難,本來只需要兩個小時的過戶,拖了四個小時,一直到下午6點半,過戶手續才完成。這個時候房地產經紀幫所有參加過戶的人照張集體紀念照,大家都很高興。只是照片裡三分之二的人都戴著口罩,看不清楚面貌,可以說是很特殊的過戶紀念照。

第二天,紐約州長下令關閉公家機關以及非必須的行業,雖然沒發禁止旅行的命令,以美國民主國家的標準來看,也等於正式宣布封城。成先生以為這筆交易是紐約州封城之前的最後一個過戶。

本案啟示:新冠狀病毒影響房地產的交易很深遠,成先生的做法也情非得已。一兩個禮拜之後,花點錢把他的名字加上去,這一切就達到他當初期望的結果,也算是圓滿的結局。(作者為紐約執業律師)



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