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新冠病毒與房地產的新周期

鄭重聲明
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新冠病毒在全美肆虐,各州各市紛紛啓動一系列的預防措施,而其中最重要的就是減少人與人之間的近距離接觸。政府封城閉校,賭場大道上的賭場全部封館、裁員,滿街失業的人,人心惶惶,超市的食物、衛生紙、清潔劑都被掃光,貨架上空無一物,那麼到目前為止,疫情對房地產的傷害到什麽程度?

在紐約,看開放房屋(Open house)的人少了27%,現在賣主多不願意隨便讓陌生人進房子去看,而買主也害怕,多半寧願呆在家裏不出去,而房產經紀更害怕,不敢握手,不敢靠近談話,有些亞裔經紀人還被羞辱或吃閉門羹。佛羅里達州和喬治亞州的經紀人說他們還是很忙,因為利息太低,而且疫情嚴重,反而許多紐約人想搬家。

義大利的米蘭,去年還創下了該國有史以來交易最好的紀錄,辦公室出租了520萬平方呎,其他相關的商業地產與住家房屋都達到歷史新高,那曉得今年1月開始就直直往下墜落,現在房產交易幾乎全部停止。南韓過去幾年房市也很興旺,一天可以有458個成交,現在已跌到個位數了。

股票市場也崩潰了,從2月中到3月中,由於新冠肺炎從武漢蔓延到全世界,美國的股市乃從最高點斷崖式地滑落,下跌了約30%。許多大型基金都從華爾街搬出,外國的熱錢也湧進傳統上最安全的避風港美國,結果這些錢都將進入最保守的房地產。根據地產公司酷威爾拜克(Coldwell Banker),今年第一季就有近5兆的熱錢流入美國,這些錢對美國的房地產絕對有很大的影響,這些錢大多將以房產基金(REIT)的方式進場,購買大型商業與土地,超低利息也可促進住家房子的買氣。但是病毒還是會影響房產交易,許多租客也很可能無力支付他們的租金或房貸。專家預計房價大約會下降10%,幾個大房屋建商,如Lennar,KB Home和Toll Brothers等,它們的股票都已被腰斬或更低。

拉斯維加斯是一個旅遊勝地,是一個服務業極端發達的娛樂之都,因此也是人與人近距離接觸最頻繁的城市。當大大小小的會展或延期或取消,當五花八門的精彩表演節目停演,各種球賽停賽,當餐館、夜總會、酒吧和電影院停止營業,當賭客銳減,那麼,拉斯維加斯就陷於癱瘓。它癱瘓的程度遠比其他城市來得嚴重,因爲它的經濟來源主要依靠一年5000萬遊客的消費。

對於地產業而言,這個打擊將是極大的。就在中間房價剛剛達到高點2006年的31萬8000元時,房市開始已經放緩,現在又受到新冠疫情的打擊,拉斯維加斯房價開始了新一輪的下滑周期。也就是説,自2008年以來的又一次巨大地產風暴即將到來。次貸風暴時,由於投機與投資的購房者超過半數,此地受到的打擊極端嚴峻。近幾年,房價恢復常態,所以購房自住的比例占更大的比重,銀行貸款的條件也大爲收緊,所以地產業受到打擊的程度會遠低於上次,或許市場恢復的時間也會比較短。疫情過去之後,百廢待興,量販店要補貨,工廠要加班,經濟一定轉好。

此外,在疫情完了之後,人們的生活方式將大大改變,更多人適應了在家辦公,食物外送的行業將更忙,辦公大樓的需要越來越少,而一個舒適寬敞能住家又能上班的房子,需要就越來越高。過去30年,房子設計主要重視省能源,許多房子蓋得密密實實,不透風,不走氣,結果病菌在建築物中傳播快速,使人生病,幾年前的退伍軍人熱就是個例子。從現在起,建築師最大的工作將是如何設計健康的房子,而中國的風水哲學將更為流行,倒不完全是東南西北大門朝向的問題,而是回歸風水的本質,風就是空氣的流通,水就是房子中的濕氣,太陽的照射,在這疫情兇猛的時候,很多人發現最好的藥方就是陽光和運動,所以房子的設計要將人和大自然距離越拉越近,房子再也不只是一個過夜睡覺的地方,而是一家子在裏面生活的空間。新冠病毒結束後,房屋設計將出現一種新的面貌。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安(Wayne)&水秉和(Paul)提供,內華達房地產公司熱線:702-888-9999。 公司互聯網為www.LVhome.com。



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