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財務信用+就業資料 過濾租客雙防線

鄭重聲明
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蒙特利公園市一棟出租民宅多年前發生中國大陸偷渡客槍殺蛇頭案件,有消息指屋主是透過房地產經紀人將房子出租,也有鄰居指稱房子是屋主自己租出去的。從事房地產管理業數十年的李寧元(Ning Chiang)指出,不論是誰把房子租出去,都沒有做好事前預防工作,才會產生如此不堪的結局。

李寧元表示,選房客有兩種資料非查不可,一是對方的財務狀況與信用報告,二是對方的就業資料,其中又以穩定的工作、正常的收入最重要,因為至少證明對方不是來路不明、無所是事之人。若想更保險一點,可查詢對方的現任房東,瞭解一下是否有拖欠房租等不良紀錄。房客搬入之後,定期檢查也是不可省的工作。

李寧元認為,預防永遠勝於治療,調查房客的資料花的是小錢,想省錢的房東更應做好預防措施,不要因對方付現金而漠視基本原則,尤其是租單一住宅,把關更要嚴謹。

擁有20多年房地產管理經驗的李女士指出,除了查信用紀錄、工作及收入之外,她選擇房客還有下列程序:首先,對方必須填寫申請表,不肯填寫的不予考慮,因為申請表要求對方出示社會安全卡號碼、駕駛執照號碼、目前的住址以及對方的簽名。其次,她會問對方從哪來的?為何要搬家?若對方躲躲閃閃,她也不會考慮。再者,對方提供的資料她一定會查核真實性,有些房客填寫的房東電話號碼不一定可靠,她就碰過找熟人充數、或現任房東恨不得對方早日搬家而未吐實的情形。

李女士表示,不論出租單一住宅、集合住宅或公寓,她一定會與房客簽訂明列雙方權利與義務的租約。通常單一住宅宅與集合住宅簽的是一年租約,公寓簽的是按月租約,有了查證背景與簽訂租約兩道重要手續,事情就安了大半。當然,做好把關手續也不能擔保一切。李女士曾碰過華人房客在集合住宅裡開妓院,每天不同面孔男人日夜進出頻繁,也曾碰過華人把租房當成麻將館。她的做法是立刻發出法律信函要求對方搬家走人。在聖蓋博谷經營妓院的華人,大約每三個月即更換一次淫窟,幾乎已形成固定模式。

過去十年許多業主搬回港台定居,也有人從中國來美投資房地產,並委託此間相熟的地產經紀人代為出租房舍。李寧元指出,一旦出租房產發生事端,也衍生出責任歸屬問題。她解釋,部分地產經紀人並未與屋主簽訂合約,純粹是口頭上協議替對方代租房子,每個月拿租金的6%做為報酬。也有的經紀人以個人身分與屋主簽訂代租房子的合約,收取租金的6%做為報酬,並不實際管理房子。因此,一旦出租房產變成犯罪場所或發生事故,屋主認為經紀人應該負責任,事實上,沒有人替他負責任,一來沒有合約證明,二來合約僅是租約,並非委託管理合約。再者,簽約的是地產經紀人個人,而非地產公司,根本沒有地產公司的保障。



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