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房屋供不應求 換屋難度提高

獨居已成全球普遍現象,洛杉磯縣亦然,共有25個城市與地區65歲以上居民獨居率超過25%,其中又以瑪利那岱瑞(Marina Del Ray)的59.6%最高,西好萊塢51.2%居次、休斯湖(Lake Hughes)50.3%第三、聖塔蒙尼卡40.3%第四。獨居率高被視為是租屋緊張、租金昂貴的一大原因,戰後嬰兒潮世代甚至被指為美國住房危機的罪魁禍首,實情真是如此嗎?

根據人口普查局2013-2017年的統計,洛杉磯縣半數城市與地區65歲以上獨居率介於13.55%至22.25%之間,中間獨居率為18.3%。瑪利那岱瑞的獨居率最高59.6%,南聖荷西岡(South San Jose Hills)的獨居率最低6.4%,華人聚居城市核桃(9.9%)、鑽石吧(10.2%)、喜瑞都(10.5%)、羅斯密(10.6%)、羅蘭岡(11%)、哈仙達岡與派洛斯福德斯莊(11.7%)、聖蓋博(11.8%)、天普市(12.7%)、艾爾蒙地(12.9%)、聖瑪利諾(14.3%)、西柯汶納(14.9%)、亞凱迪亞與蒙特利公園(16.5%)、柯汶納(17.9%)、阿罕布拉(18%)、克萊蒙(19.5%)、洛杉磯市(25.5%)、南巴沙迪那(29.1%)、比佛利山(30.1%)、聖塔蒙尼卡(40.3%)。只有南巴沙迪那、比佛利山與聖塔蒙尼卡三個城市獨居率較高。

房地產待售屋網站Trulia特別針對戰後嬰兒潮銀髮族是否為房市危機的罪魁禍首展開調查,結果發現,是個別城市的問題。房價最貴的紐約、舊金山與洛杉磯才有住房與租房緊張、租金高漲的問題,這三大城市並沒有特別多的嬰兒潮人口可以換購小屋,房市危機來自於房屋供不應求,且建屋成本高昂,嬰兒潮人口並非罪魁禍首。另一方面,嬰兒潮銀髮族受到上一波金融風暴影響而無力換屋,隨著年齡愈來愈大,獨居的比率增加,但綜觀全局,三大城市獨居者的主力是65歲以下的人,而非銀髮族。再者,房價高漲讓所有屋主都換不動房子,而且,人的壽命拉長,換屋的頻率也減少,屋主待在一棟房子的時間已從2008年的四年,拉長至2019年的八年半了。

售屋網站Zillow的經濟學家Cheryl Young也指出,房屋供不應求才是阻礙人們換購房子的最大障礙,存貨不多推升了房價,屋主不論是換大屋或小屋都很難且很貴,仔細估算後發現一動不如一靜。沒有房源,首次購屋人更難入市買房了。再者,就業機會也至關重要,中西部為何房價低廉?沒有充裕就業機會吸引不了年輕人定居。此外,嬰兒潮不換小屋,還有一個原因,他們的成年子女回家同住,或帶孫輩探訪,大房子還是有必要保留的。

華爾街日報有一篇報導提出一項理論:2037年時嬰兒潮中的2100萬人將住進療養院、甚至過世,三分之二的房子會釋出,但還不致於造成房屋過剩,因為美國多達7600萬的嬰兒潮(1946至1964年出生者)人口,釋屋過程可能長達20多年,不像2008年的房市突然大崩盤。千禧世代購屋人耐心地等一等吧!



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