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首頁 地產安居新聞好好看

公寓管理費是否太高?

您的夢想住屋似乎夠完美了,但每月支付的管理費等等成本是否合情合理?需要好好評估。

所以,簽約買房之前,務必洽詢房地產律師、常識豐富的地產經紀人和有經驗的精明購屋人士,取得建築物的財務和結構等相關訊息,進而推估每月費用。

針對建築物本身的費用,無論您的住屋受屋主協會(homeowners association)、公寓協會(condominium association)管理或者屬於合作公寓(co-op),都要繳常規會費;這些費用包括(一)員工,警衛、管理員和其他建築物維護人員的薪資;(二)建築物維護保養成本;(三)建築物保險費;(四)建築房貸和利息。

紐約市的房產法律事務所Katz & Matz P.C創辦合夥人馬茨(Steven Matz)說,簽約購屋前,務必查看以下關鍵項目以了解建築物的財務狀況:

大廰和公共空間

這些區域看起來是否過時、需要更新? 最近一次翻新是什麼時候?通常如何支付這類支出?

建築物或社區的大小

公寓建築物小,通常住戶少,每戶攤付的費用相對高。 屋主協會費用甚至可能包括游泳池、禮賓服務、鄉村俱樂部等精緻設施管理費,連帶增加會費。

建築物新舊

老建築必有更多維護需求,電梯、管道和一般基礎設施將需要更多維修,新建築物需要的維修和保養相對少。

壁板和屋頂

紐約市法律要求建築物的外牆和磚砌每五年檢查一次;購屋前應了解最近一次檢查是何時?結果如何?如何付款?

鍋爐

許多大城市基於環保,要求建築物轉用清潔的石油或天然氣,成本不小。簽約前應了解,建築物是否完成轉換?如何付款?如果還沒進行,有什麼計畫? 建築物或社區使用較舊的供暖系統,成本可能比新的高效能系統來得貴。

評估史

建築物或社區多久進行一次評估? 無論對社區或個別房屋進行重估,可能都會增加財產稅。

維修費調整史

維護費多久調高一次?百分比多少?

工作人員

額外收費的服務包括電梯服務員、以及游泳池、劇院或高檔健身房服務費。

綠色環保認證

經能源與環境設計先鋒(LEED)認證的建築物並使用能源之星設備,通常可降低能源成本。

馬茨說,當前儲備金和營收是評估建築物財務的關鍵依據,多數房產律師常以三個月總營收作為準備金的合理數據,好比說,建築物年收入100萬元,每月約8萬4000元,預計儲備金為25萬2000元。

如果建築物管理單位的財務狀況不佳,最好還是另覓他處。



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