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稅務漫談|降低房產稅十策略(下)

六、享受2017年的「減稅和就業法案」包括針對包括房地產投資者在內的小企業主的稅收優惠。它允許小型企業所有者扣除其淨企業收入的額外20%。當然,允許的扣除額是下面兩項較小者:1. 你的「合併合格業務收入」或2. 應稅收入超出任何淨資本收益之和的20%。並有收入限制:已婚夫婦為31萬5000元,單身申報者為15萬7500元。IRS有「合格商業收入」的完整定義。請一位精通的會計師,幫你從應納稅所得額中扣除房地產投資業務收入的20%。

七、長期擁有物業:若將擁有不到一年的物業出售,所有人要將利潤按照正常所得稅率納稅。如果在出售前擁有財產超過一年,可以將利潤從正常收入徵稅轉變為作為資本收益徵稅,而最高的資本利得稅只有20%,比正常稅率37%要低很多。因此,房屋盡量擁有一年後再出售,那聯邦增值稅率只有0%、15%或最高20%。以前購買的房屋可能已經隨著時間而升值。如果你出售它,將為該升值繳納資本利得稅,但是如果你拿房子去重新貸款或辦理現金信貸,無需繳納任何稅款。如果,租戶付的租金可能為你償還貸款。假如你繼續保留物業,該物業繼續增值,你的抵押貸款每月還款額固定,但是租金會隨著時間上漲。以後你還可以用你的房產借入更多現金。而借用的現金無需繳納增值稅。所以不需要為升值的房子繳稅。

八、通過提供賣方融資將利潤分散到很多年:在出售房產的那一年,你只需交買方付你的錢的部分的稅。而後買方會逐月逐年逐步償還欠你的餘額和利息。每年你只需交買方支付你的錢的部分的稅。不要輕易進行分期付款銷售,你可以選擇從租賃購買協議開始。在該協議中,買方以租房者的身份開始,其租金的一部分每月用於支付首付款。等付到一定的預付定金餘額後,你才將財產轉移給租戶買方,並簽署抵押票據和留置權。這個方法可以有效的減低你的繳稅稅率。

九、如果你去世,以前買房的成本將不再算入,你的繼承人不需要為你在生之年房子增值的部分支付任何增值稅。例如,張三30年前買房的價錢是10萬元,這30年中,房子升值了90萬元。如果張三生前送給孩子,孩子賣掉時,將要為增值的90萬元繳稅。如果張三保留該房子,等過世了再給孩子,孩子(繼承人)賣掉時,將不需要為增值的90萬元繳稅。張三的遺產若沒有超過1118萬元,所以也沒有遺產稅。

十、建立自己自主的IRA(self-direct IRA)帳戶並將其用於免稅房地產投資。不過操作比較複雜。屋主必須聘請託管人或信託公司管理,創建自主的IRA,然後將IRA的錢轉入其中,屋主可以創建一個法人實體,如有限責任公司,去購買投資財產。自主的IRA將資金投入到屋主選擇的法人實體。不過,如果想要貸款投資房產而不是現金購買,那麼情況就會很麻煩。但若是把房產投資、IRA和羅斯IRA,就可以做到減免稅。(作者為註冊會計師)



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