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地產迷思|標明地界 千萬別拖延

鄭重聲明
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孟女士一家在密蘇里州經營餐館多年,大約有30萬元積蓄。這幾年來,中餐館生意越來越競爭,利潤越來越薄,她想尋找其他投資項目。聽說紐約市的地產增值很快,連續五年都超過15%,她想只要每年有15%的回報率,她做不做餐館都沒關係了。透過朋友介紹,她找到紐約市房地產經紀幫她尋找房屋,並在五年前的夏天,專程飛到紐約市停留三天,尋找適合的投資地產。

這位經紀受託,在孟女士到紐約的第二天便幫她在皇后區的玫瑰地(Rosedale)找到一棟剛翻新的兩家庭房屋,要價56萬元。孟女士很滿意,把價再殺低5000元,便和賣方簽約,三個月後這筆交易便過戶了。孟女士把兩家庭和房屋後面的停車場全部租掉,所得的收入除了支付銀行的月付、地稅、保險以及水費之外,每個月還有800元淨收入,她很滿意。

在過戶時,賣主明白告知,他出售的物業總共有兩筆。一筆賣給孟女士,另外一筆是五家庭公寓,在孟女士這筆地產的隔壁。兩筆地產相連,孟女士這筆地產坐落在街角,房屋後面有一塊25呎x50呎的停車場,旁邊便是隔壁物業的停車場,大小則是孟女士的2倍,隔壁停的車必須經過孟女士的地才能到街道。孟女士的停車場最後面有10英尺地是兩個停車場公用,兩個停車場停的車都可以經過這條10英尺的通道,開到街道上來。「但是」賣主說,「現在兩個停車場中間沒有籬笆相隔」,建議孟女士最好築一道籬笆,免得隔壁停車場的車停到她的停車場。

過戶後,孟女士把築籬笆的事擱在腦後。房屋經紀幫她管理這筆物業,為確保己方停車場不被占用,他和一家拖車公司簽下協定,把非法占用孟女士停車位的車子拖走。占用的事一直都發生,拖車公司大約也盡職。孟女士的停車客戶也都繳清租金。有時候,晚上會有停車租戶抱怨,說有人占用車位,拖車公司時常沒有人接電話,老闆甚至回波多黎各度假一個月,沒有人拖車,弄得經紀也很不舒服。購下隔壁物業是一家公司,電話從來都打不通。

經紀找人估價,建籬笆約要1100元,孟女士卻遲遲不下決定。一年後,孟女士從裝在物業四周的遠端攝像頭看到,兩個停車場的交界處立著兩堵成直角交叉的人造纖維白圍牆。一堵長50呎的牆把兩個停車場分開來,一堵長25呎的牆把車道和孟女士的停車場隔開。結果車子不能從10呎的通道開進孟女士的停車場,她猜這兩堵牆是隔壁業主為了解決停車的糾紛所建。

孟女士這下子慌了,第一,她不知道這兩堵牆有沒有侵占她的地,第二。車道的短牆讓孟女士的車位租客不能從車道轉進孟女士的停車場。雖然孟女士的租客可以從人行道上開進來,但是這種隔法,確實違反兩家共用該車道的規定。而且,她找不到隔壁的業主;就算找到了,她也不知道怎麽解決這件事。孟女士請經紀找了兩位律師諮詢,一位律師估計,處理這件事少3000元,多則1萬5000元。另外一位律師的估計還要高一點。孟女士想了幾天,不知道從何下手去解決這個問題。

本案啟示:孟女士犯了一般業主拖延的毛病。當初她要是依照賣主的忠告,花上1000多元把圍牆建起來,便沒有後來車位租客以及經紀的頭痛,還有今日的問題。現在雖然要多花很多錢,但是只要依照律師的意見,絕對可以解決,最怕的是孟女士繼續拖延,事情會越來越複雜。(作者為紐約執業律師)



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