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稅務漫談 | 想降低房產稅 10策略幫您省錢

華人喜歡投資房地產,許多人成了高收入的屋主,面臨50%以上的所得稅負。下面是十條免稅和省稅的建議:

一、住在自己的房子裡至少兩年,可享受25至50萬元的自住房資本利得免稅。單身人士免25萬元的利得稅,已婚夫婦免50萬元的利得稅。這樣,可每兩年搬一次家,進行裝修和房屋整修,都可以享受這個這可以免掉50萬元的房產增值稅。

二、進行1031交換。屋主可以利用稅法第1031條「同類交易」通過交換類似的物業來無限期地延遲納稅。例如,你用50萬元購買了房子,又花了10萬元進行改善,然後以80萬元的價格出售,獲得了20萬元利潤。如果放在口袋裡,但要為此支付5萬至10萬元所得稅。如果進行1031交換購買其他新的房產,就可以延稅。交換的財產必須是商業投資。房屋等值交換條款就是稅法第1031條交換條款(1031 Exchange)。該交換必須在45天內指定,前一項財產出售後180天內要買下後一項財產。只要願意用1031,可以一直不用繳房產增值稅。

三、保持房產投資者身分。如果國稅局(IRS)將你歸類為職業交易商而不是投資者,就需繳納FICA稅,即社安稅和醫療保險稅。雇主和雇員各支付7.65%,共計15.3%。而你可以避免國稅局把你歸為職業交易商,從而避免付這筆15.3%的稅。方法是,不把出售房地產作為常規商業活動的一部分,而是為做為投資項目。你可以支付對另一處房產的裝修費用或支付長期租賃投資性房產的首付款。

主要策略是對銷售的利潤展示「投資意圖」。建議不用單一成員有限責任公司(single member LLC),而是用多成員有限責任公司(multiple member LLC)或S-公司。如果每年出售不止幾個房產,應該諮詢有經驗的會計師。稅法有一些灰色區域,如果IRS提出質疑,你必須提出證據,證明其為非職業交易商身分。

四、盡量抵稅開銷。房地產投資的優點之一是,相關支出均可抵稅,包括貸款利息、保險、房屋稅、維護費用、物業管理費、廣告費、電腦軟件、工具、律師費、會計費、家庭辦公費、旅行和里程費。折舊也是抵稅的主要開銷。你的個人稅仍然可以進行標準扣除。因為房產開銷不是在你附表A逐項列出扣除額。房產開銷只是減少你的附表E或附表C的應納稅所得額總額。若不確定是否可以減稅的開銷項目,請諮詢會計師。

五、利用折舊。IRS將一棟住宅使用壽命設定為27.5年,因此,業主在擁有房產的頭27.5年內,可以每年扣除其房屋價值的1/27.5。例如,你以50萬元的價格購買了房子,其中土地價值為假設是30%為15萬元,建築物價值為35萬元。在接下來的27.5年中,每年你都可以扣除1萬2962元的折舊費用:350,000元÷27.5 = 12,962元。你還可以折舊該房子的裝修費用。不過,當你出售該物業時,你將對先前避免通過折舊繳稅的所有利潤欠「折舊重收」的稅款。當然,如果你一直不出售,就永遠不用返還這些稅。(作者為註冊會計師)



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