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[優投房UTOFUN]購買新開發樓房小貼士—這些問題不妨一問

Photo by Chanan Greenblatt on Unsplash Photo by Chanan Greenblatt on Unsplash

摘要

  • 轉讓稅、豪宅稅和日常維護費用有討論空間;
  • 殺價也有小技巧。

新房議價就像一場與開發商的博弈——開發商總會採取各式花哨宣傳以吸引買家注意,這就需要我們購房者採取明智的方式為自己爭取最大的利益。然而,想要對全新竣工的房子討價還價會是一個相對困難的任務。一般來說建造者和開發商不太願意降價求售,特別是對於一系列建造的新屋。在這種情況下,開發商會考慮提供一些其它優惠,一方面此類優惠不會影響掛牌售價,一方面又降低了買家的隱形成本,聰明的買主面對這種情況,更多要求的是升級或各種贈品,而非直接要求對方降價。

通常來講,涉及一些額外的費用開支時,即使開發商不進行廣告宣傳,也並不意味著我們無法與他們進行談判。有記錄顯示,在現今的市場上,開發商針對80萬的房屋最高提供了價值上10萬元的升級額度,而在房屋售出前,他們提供的贈品頂多2萬元。因此,在紐約購置新開發樓盤時,別忘了與開發商談一談以下這些費用的情況,或許能為你節省一筆不小的支出。

轉讓稅(transfer tax)和豪宅稅(mansion tax)

為緩解一系列基礎設施問題,紐約市於近期重啟了轉讓稅和豪宅稅。所謂轉讓稅,就是對於新開發專案,買方需要承擔稅額約為銷售價格的1.4%-2.075%的轉讓稅費。而當售價達到或超過100萬美元時,買家必須支付豪宅稅,該稅起價為1%,最高可達到3.9%。轉讓稅和豪宅稅對購房者來講會是一筆不小的支出,但是一些開發商願意就這些費用進行談判。

例如,美國十大房屋建築商之一,紐約市豪宅開發商Toll Brothers在今年春季的全國性促銷活動中聲明願意承擔相關豪宅稅和銷售稅,他們提出了口號“儘快購買房屋,我們將為你支付稅費”。活動期間買家凡是購買了Toll Brothers在紐約的新開發公寓,包括在西村(West Village)的10 Barrow St. 樓盤和切爾西(Chelsea)的55 West 17th St.公寓,都享受到了這筆不小的稅收優惠。此外,今年上半年,位於East 50s的一個老牌開發專案薩頓(Sutton)也提供了相關轉讓稅和豪宅稅的優惠。需要指出的是,許多開發商不會直接提供這些類型的促銷,但買家務必在置房時與開發商討論一下這些費用。

日常維護費用

另一個常見的談判內容是日後按月支付的費用。除了月供、房產稅、轉讓稅、豪宅稅等外,日後常見的開銷還有房屋保修(home warranty)費、每月管理費(1-2美金/平方英尺)、健身中心、水電費、垃圾處理費等等。房屋保修在美國較為常見,是指公寓提供的包括供暖、供水、電路等的日常維修,通常是承包給指定的協力廠商服務,費用約為$350-$600/年。當家裡的水電系統、暖氣空調、甚至大件家電有了問題時,公寓都會負責報銷,屋主每次叫人來維修只需要付一個固定的call service fee即可(相比自付專業維修人員按時計費要划算)。

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對於以上種種日後固定支出,開發商或許願意在指定的時間段內對相關費用進行豁免,如承擔頭一年的房屋保修費用,自願承擔健身設施費,以及免除水電垃圾費用等等。更有甚者,Extell Development公司曾同意為在其曼哈頓廣場一號專案上簽訂的新合同支付長達10年的一般費用。因此,對於購房者來說,在購置房產時不妨嘗試向開發商爭取減免一些每月的水電雜費開銷——或許幾句話就能為自己減輕一筆可觀的每月應付金。

相關法律費用

在美國購置房產時,過戶費通常占房屋購入價的2%-4%,包括代理律師費、產權調查費、產權保險、政府登記費等等。雙方在聘請律師參與購房合同制定以及日後法律糾紛協商會產生律師費用。當涉及新開發專案時,購房者默認應承擔一筆總計約為3000美金的開發商的律師費用。紐約及周邊的房屋產權調查費一般是1000-2000美元,具體金額可以向交易律師索要。有些複雜的交易可能會在普通調查的項目上做一些加定項目,比如房屋建築圖紙調查(plan search)、地區規劃調查(zoning search) 、地標檢索(landmark serarch)。紐約的產權保險費用是根據產權保險協會的統一標準,有統一定價標準。

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在購買新開發樓盤時,新樓的規劃文件中(offering plan book)會有保險的具體計算表格供參考。紐約各郡縣的登記費均為幾十到幾百美元。這個費用包括了政府返還一份蓋章房產證的手續費。交易律師會在計算產權費用和產權保險費用的同時一併告知給客戶。然而,對於這些購房的法律相關開支,你也同樣可以對此進行申請豁免,並且勝算還不小——開發商很可能願意為此支付費用。

爭取附加空間

新開發的專案通常會配備大量的額外存儲空間,這些存儲空間將被出售或出租。如紐約一些公寓會在每層或地下層配有存儲間,供住戶租放大件物品。在簽訂購房合同時,我們最好能儘量爭取到這些附加空間的使用權,這能為我們大大提高所擁有房產的未來轉售價值。

殺價也有小技巧

有時候開發商為了儘快出售樓盤,可能會在價格上作一些退讓。這時候我們可以採取一些方法來合理殺價。比如,通過與房地產經紀人合作,購房者在樹立自己認真買方形象的同時,也可以委託經紀人以折扣價議價,並且暗示自己可能還在考慮的其他樓盤。這可以為我們在與開發商談判中爭取到更多的權益。


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