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退休後還能申請房貸?

鄭重聲明
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內華達房地產公司負責人林秀華 (Judith Sullivan)。 內華達房地產公司負責人林秀華 (Judith Sullivan)。

一般人印象中好像只有年輕人需要貸款,到退休年齡房貸多已還清,少有人退休後還需舉債,萬一要舉債,在中國可拿房子抵押,在美國就不一樣了,原則上銀行極力避免呆賬,拍賣抵押品太麻煩,所以不接受房子抵押貸款,只要貸款人收入不夠就很難重新貸款,這是東西文化不一樣的地方。

根據統計,美國貸款者的年齡分布,65歲以上只占10%。這些人如何貸到款?例如最近佛羅里達州一家銀行,剛核准了一名97歲申請人15年房貸,乍聽就不靠譜,等到貸款還清時不就112歲了嗎?但法例禁止性別、年齡、種族等歧視,如果貸款條件符合銀行規定,就不能以年齡為理由拒絕。

其實,美國銀行雖然不接受房子抵押,但針對退休者還是另闢一條貸款途徑,就是銀行會考慮貸款人房地產以外的資產,如股票、債券、社安基金、401K、退休金等。

一般華人可能會想,既然有其它資產,為何還需貸款?這也是東西文化不一樣的地方,華人有錢多半會先買房,但有些美國人年輕時不想當房奴,有錢就投資股票基金等,退休後反倒想好好享受人生,包括買高檔房,或已經有房,還想再買度假屋,這時如需要貸款,可以循此貸款途徑。

銀行審核標準是,先把貸款人的股票、債券、社安基金、退休金等資產的現值打七折,再除以36個月至60個月不等(相當三年至五年),如得出金額足夠支付貸款每月付款就核准。其實這並不困難,例如,擁有50萬元價值的股票,就夠格取得每月付款不超過5833元(50萬X70%/60)貸款。

值得注意的是,這些資產並未被銀行當成額外抵押品,而是被視為貸款人的收入來源,即銀行先假設貸款人會一步一步地出售或處理這些資產,將所得用來支付分期付款。這種貸款有個專有名稱叫asset depreciation loan。如果貸款人擁有其它的房地產,但不屬於有租金收入的房地產,例如土地或自住屋,會不會增加貸款核准的機率?答案是不會,因為在銀行的角度,擁有房地產須支付房地產稅、保險費、維修費等,反而是一種負擔。

順道一提,401K是職工退休基金的一種,等到59歲半以後再支領,除了應繳所得稅外不會有10%罰款,現在新法規定:最晚72歲前須開始支領。無論何時開始,都可選擇全領或分期支領,如果分期支領,每期有最低支領額規定,端視開始支領時的年齡而定(預估人生餘年數)。如果生前沒有完全支領,繼承者可以繼續領,但新法也規定:最晚須在十年內領完。

本文由內華達房地產公司負責人林秀華字(見圖)提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,公司互聯網為:www.LVhome.com。



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