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房地產投資報稅 LLC最少被查帳

鄭重聲明
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北美華人會計師協會2020年新稅法講座。(記者尚穎╱攝影) 北美華人會計師協會2020年新稅法講座。(記者尚穎╱攝影)
北美華人會計師協會2020年新春首次新稅法講座。(記者尚穎╱攝影) 北美華人會計師協會2020年新春首次新稅法講座。(記者尚穎╱攝影)

房地產投資報稅作為個體如何選擇?是放在個人稅表上(schedule 1)還是放在S公司或LLC公司?需要考慮幾個方面:第一哪個方法比較省稅,第二哪一種組合減少被查帳的機會。會計師楊平推薦S公司或LLC,因為查帳的機會最少。從統計數字來看,與放在個人稅表報稅相比,S公司或LLC被查帳的機會只有0.2%,用華人通俗說法等於500年才會被查一次。

在北美華人會計師協會2020年新春第一次新稅法講座,楊平建議,以自己的S公司(或LLC股東)的名義去買房產物業等,房產物業放在公司名下,這樣投資房產物業的收入包括在公司報稅內,然後再轉接到個人身上。好處是,假如物業涉入官司訴訟會有公司做保護,與個人名下其它財產沒有關係。目前,很多投資物業出租屋出現很多問題涉入官司,所以不失為一種規避的方法。此外,Schedule C 用於任何一個公民或居民。S公司非公民不適合,LLC公司非居民也可以做。

關於投資物業房產,楊平解釋,1031交換是行之有年的法律,假如納稅人有一個投資的地產物業,賣掉後在半年之內買另外一個等值或以上價值的物業,在45天之內指定要買另一個物業,這樣投資該物業的收入將轉移到下一個物業,延後交稅。

但是,楊平認為,1031交換延後交稅未必是一個好主意。有時候不做1031交換可能更省稅。他解釋這是稅務的特別情形,如個人報稅收入4萬,這種情形應該是免稅的, 所以,有時選擇做1031交換需要看具體情形。假如是結婚夫妻,第一年賣掉房子賺9萬6000,當年報稅為零,原本沒有稅,無需做1031交換9萬6延後交稅。

楊平提醒,做1031最大的顧慮會有指定期限的壓力。需要符合兩個條件,第一,賣掉房子45天內決定屋主要買哪一個房子,而且需要書面文件。賣掉房子的180天之內,要把新的房子買下來。有人原本出於省稅目的買了另一個投資房產,但不是應該作的投資,如果做1031, 目標變成賺錢而不是省稅,並不適宜。只考慮省稅,作出投資的決定很倉促,未必明智。他強調,1031是一個投資的決定,而不是省稅的決定。

2019年開始實施的川普政府新稅法,是30年來美國稅務政策最大的變動調整。施啓祥會計師提及,新稅法2018年報稅第一次實施一整年,很多內容還在修復更新。而且,很多規定2019年初才出來,也因此2018年報稅出現很多問題,如果沒有及時更新法律增補的內容。太多東西需要調整改變,並非為已經準備妥善的內容只需簽字認可,包括國稅局人員也是第一次看到這些內容 。報稅季就要開始,他提醒納稅人選擇專業負責的會計師。



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