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大仁說財經 | 買房賣房 掌握3大關鍵

全美有34%的屋主年齡超過60歲,這些人在未來20年內可能面臨死亡。(美聯社) 全美有34%的屋主年齡超過60歲,這些人在未來20年內可能面臨死亡。(美聯社)
面對資金短缺,賣房變現成為一種常見的解套模式。(美聯社) 面對資金短缺,賣房變現成為一種常見的解套模式。(美聯社)

許多人在面對資金短缺時,賣房變現成為一種解套模式,白宮新聞媒體公司「白宮報告」(West Wing Reports)的創辦人布蘭德斯(Paul Brandus),近日向欲買賣房地產的民眾建議:掌握三大關鍵「人口結構、地理位置、財務管理」。

歷經過二戰後的嬰兒潮世代崛起(泛指1946年到1964年出生的人),巔峰時期的人口總數達到7600萬;到了俗稱的X世代(定義上為1965年到1985年出生的人)後,總人口數來到5000萬人,足足減少了三分之一;由此可見,人口下滑成為房地產市場上出現的第一個問題。

百萬老人20年內退出市場

據房地產資訊網站Zillow指出,全國有34%的屋主年齡超過60歲,這些人在未來20年內可能面臨死亡,或是年邁需要家屬照顧而無法獨居的狀況,預估將會有上百萬的老年人口退出房地產市場;而最大的問題是,X世代的人口無法完全接收上個世代釋出的所有房屋,房價勢必面臨大跌。

全美有34%的屋主年齡超過60歲,未來20年內百萬人將退出房市。(美聯社) 全美有34%的屋主年齡超過60歲,未來20年內百萬人將退出房市。(美聯社)

其次就是地理位置,這項關鍵可能是所有要素中最重要的;中西部鐵鏽帶城市的房地產市場長期萎靡不振,這裡的住戶也一直不斷嘗試使用各種理由脫賣房產,但鐵鏽城市的人口高齡化卻遠不及傳統大城市來的嚴重。

根據Zillow的研究報告顯示,人口老化最嚴重的城市為佛羅里達州的坦帕市(Tampa)、奧蘭多(Miami)、邁阿密(Miami)、以及亞利桑納州的土桑城(Tucson)。

Zillow研究報告在最後補充道:「未來若是退休人士在他們還身體硬朗的時候,選擇到上述這些地點置產,他們勢必也會面臨衰老而必須將房屋脫手,這些地區的房地產市場將會出現供過於求的狀況,將會出現空屋潮。」

布蘭德斯說:「前面兩個原因都再次跟我們強調─房地產市場將會衰敗」,所以接下來我們應該思考另一個問題:「X世代和Y世代青年(泛指1980年到1990年出生的人),還會想繼續住在這些地方嗎?」

Zillow研究報告認為答案是否定的,報告中寫道:「比起這些度假勝地,年輕人更希望可以住在大型都會區附近的城市或郊區,例如達拉斯的弗里斯科市(Frisco)和西雅圖的國會山(Capitol Hill)。」

氣候變遷 熱門地點降溫

「另外還有一個更讓人意想不到的原因,也是很多人沒有注意到的」,布蘭德斯繼續補充:「我其實也離退休年齡不遠了,當我和友人討論到像邁阿密這類的濱海城市退休,他們卻警告我未來全球暖化將導致海平面上升,這些地方會越來越危險,而且颶風會越來越多。」

地理位置影響購屋決定。(Getty Images ) 地理位置影響購屋決定。(Getty Images )

位於沙漠的土桑城雖然不會有這個問題,但炎熱的氣候是另一個麻煩,全球暖化也讓土桑城的平均溫度不斷上升,土桑城的夏季比起其他地區來得更長,而且暑假也是一年之中最熱的時候。

20年前並沒有這些氣候變遷所衍伸出來得問題,但很顯然的這已經成為新世代年輕人買房的一大考量,這些受到老年人眷愛的沿海度假城市已經不再是買房的首選,鐵鏽帶地區和「艷陽帶」城市的房市衰退,似乎勢在必行。

最後不可避免的關鍵因素就是財務問題,X世代的退休人士遠不及這些二戰嬰兒潮時期,那些退休軍人擁有豐厚的撫卹金;另外X世代還必須負擔一些現行義務包括養兒育女、照顧年邁父母、學生貸款,就連郊區的房價都居高不下,讓他們在買房的過程更是困難重重。

「所以你還相信X世代的人會去岱頓市(Dayton)還是邁阿密排隊買豪宅嗎?」

「人口結構、地理位置、財務管理」三方面的分析都顯示一個共同的結果:在某些房屋市場中,二戰嬰兒潮世代的屋主勢必面臨房價下跌的情勢,這些人如果想要現在出手名下的房產,就必須降低自己的期望值。

地理位置影響購屋決定。(Getty Images ) 地理位置影響購屋決定。(Getty Images )
X世代退休人士遠不及嬰兒潮世代,買房的過程更是困難重重。(Getty Images ) X世代退休人士遠不及嬰兒潮世代,買房的過程更是困難重重。(Getty Images )



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