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地產迷思|燃油剩油怎麼算

裘女士是北京來的高級知識份子,先生在紐約州很有名望的醫院任腸胃科醫生,夫婦倆為了給孩子找個好學區,過去十年住在長島的迪克斯丘(Dix Hill),她先生便在當地的大醫院裡執業,現在孩子都大學畢業了,他們便想搬到公寓裡去住,把迪克斯丘的豪宅賣掉。

但是他們把房屋上市超過一年,還沒辦法按定價賣出,只好把五年前花120萬元購買的花園洋房降價到93萬元,總算找到買主。這位買主是南亞一個大國來的新移民。什麼事都很計較。已經降價的售價還給他殺到91.5萬元。既然裘女士夫婦已經決定要賣這棟房屋,少了1.5萬元,他們也接受了。

買賣雙方找了律師簽約後,過了三個月,貸款、產權調查都完成了,兩方律師開始準備過戶,日期定在10月8日星期二。過戶前一天,買主去檢查,說一樓的浴室洗臉盆下面的冷熱水開關壞了。裘女士發現熱水閥有問題,可能是橡皮年久老化,擰緊了之後還會漏水,便約好水管匠,第二天過戶以後來修理。

第二天過戶時,買主為了這個水閥,要求折價700元,裘女士當然不答應。對方律師於是長篇大論地說了20分鐘,無非希望裘女士給買主折價。裘女士的律師有38年房地產經驗,他說過戶後幾個小時水管匠就會去修理,一切都不必擔心,他會拿出500元放在託管帳戶裡,確保水閥會修好。賣主的律師說500元不夠,要託管2000元。賣方律師便義正辭嚴地告訴買方律師說,根據契約規定,賣主的義務只是保證水管系統不漏水。修水閥不過幾十元,他會寫好一份500元的律師帳戶託管協定,保證賣主會把水閥修好。如果買主不願意接受,那就不要過戶,法院見。

買方律師只好口氣放軟,把減價700元的要求降到300元。裘女士願意給點錢,讓買主自己負責修理水閥。賣方律師於是提議折價200元,兩方都同意,這件風波雖然打住,但大家心情都很不愉快。

接著裘女士拿出一張燃油公司出具的存油證明書,載明暖氣燃油桶裡還有210加侖,每加侖2.75元,總價是577.50元,要求買主補回這些錢。這時滿心不高興的買主說,2.75元是裘女士挑的油公司給出的價格,他能買到2.45元一加侖的燃油,因此他只願意付給裘女士500元。賣主律師在旁幫腔,賣方律師不願意再費唇舌,他說根據契約,買主必須照賣主的買價償還,但是差價很小,他實在不願意為了這一點錢再爭執下去。裘女士當然聽從律師意見,拿了500元就算了,但是她也不知道買主的話有沒有道理。

本案啟示:

紐約標準的房地產買賣契約有一條規定,如果買主的暖氣燃油桶裡有剩油,買主必須按照賣主的買價償還賣主。本案的買主強詞奪理,一無可取。

一般過戶的時候買賣雙方都很講理,但是到過戶當天到過戶桌上為幾十元、幾百元爭得面紅耳赤,偶爾也會看到。有經驗有原則的律師,應該想辦法勸導當事人不要鑚牛角尖,想辦法營造一個快樂順利的氣氛,讓買賣雙方在過戶後還能保持良好的印象;而不是為了客戶不合理的要求,刻意表現,讓兩造當事人留下不愉快的回憶。(作者為紐約執業律師)



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