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低售價 TIC共同持有康斗興起

鄭重聲明
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加州房價與房租皆居高不下,州府通過的租金限漲十年法案AB1482,2020年元旦起生效實施,擁有多單位房地產的業主們,有的靜觀其變,有的趕在2019年底前驅趕房客,還有的改以TIC(Tenancy In Common)共同持有的方式出售其康斗(Condo),售價比同型康斗低11%至15%,比當地中間房價低20%至30%,已形成加州房地產買賣的最新趨勢。

洛杉磯市北郊的回聲公園(Echo Park)與銀湖(Silver Lake)距市中心近且交通方便,近年房價高漲,但去年3月,回聲公園一戶兩房康斗成交價僅44萬9000元,創下該區最低價。緊接著去年4月,銀湖一棟四單位兩房兩浴康斗上市出售,房子建於1920年代,重新裝修未久,單戶成交價僅53萬元,比該區的中間房價低了25萬元,跌破眾人眼鏡。

經過查證,原來,兩位買主擁有的只是部分股權與康斗使用權,並未擁有土地與康斗,有一點類似紐約的Co-up,但無產權。始於舊金山的這種TIC康斗,近年開始在洛杉磯房價偏高地區出現,由於成交價格低於市價11%至15%,對千禧世代與首購族具吸引力。

在銀湖與回聲公園看房近兩年的千禧世代丁先生,不願支付每月數百元的屋主協會(HOA)月費,而選擇單一住宅,但面對動輒逼近百萬元的單一住宅待售屋,他屢次出價競標,卻屢次敗下陣來。「人家都是加價10萬元搶房子,我根本搶不過他們。」丁先生提及他的搶房經驗充滿了沮喪。最後,他以80萬元在巴沙迪那(Pasadena)買到一棟兩房1.5浴老房子,比賣主的開價還高了5萬元,所幸老爸支付頭款,大大減輕了他的房貸負擔。

不願受制於加州房租管制十年法案,又不想面對煩人的產業管理問題,洛杉磯愈來愈多業主參加TIC講習會,把受制於房租管制的康斗改成TIC,驅逐房客,上市出售。

TIC雖對租客不利,但提供TIC房貸的Sterling Bank & Trust銷售主管Henry Jeanes卻表示,一至三房的洛市TIC康斗大量湧現市場,平均房價55萬3000元,提供了可觀的平價住宅,對首購族是有利的。

購買TIC康斗每戶自行申請房貸,比較麻煩的是目前只有兩家銀行提供貸款,一是Sterling Bank,二是National Cooperative Bank,而且只有浮動利率貸款,沒有30年或15年固定利率貸款,原因在於房利美(Fannie Mae)與房地美(Freddie Mac)兩家聯邦擔保銀行都不收購TIC房貸。

再者,TIC買主拿到的不是傳統的產權(Title),也沒有市政府的土地分割權狀,而是一份私人股權協議書,買主(股權持有人)共同分攤產業稅(Property Tax),某戶若未繳交產業稅金或每月的屋主協會月費,屋主協會與其他屋主就累了,也難查封並拍賣那戶欠錢房子。

不過,某戶TIC康斗若未繳交房貸,銀行只會收回那一戶房子,其他戶主不受影響。

買下TIC康斗的買主若出租房子,依然受制於2020年元旦生效實施的AB1482加州租金管制法案,每年只能調漲房租5%+CPI(通常為2.5%),為期十年。



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