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地產迷思 | 不開花的玫瑰園A

雷小姐住在紐約市一座植物園對面的一棟共有公寓,她很喜歡這裡的環境。第一,公寓離鬧區走路大約15分鐘。如果坐公車,只要5分鐘。鬧區裡餐館超市林立,非常方便。第二,馬路對面便是植物園,每天早上,她到園裡散步,呼吸新鮮空氣,感覺很好。第三,植物園又連接另外一個公園,這個公園占地寬廣,裡面有湖、花草樹木茂盛,步道很長。許多地方上的大型活動都在這裡舉行。

她搬入這間公寓一年後,傳出公寓被控污染植物園的土地。根據公寓董事會報告,植物園已經對這棟公寓起訴,控訴這棟公寓的前身--一家修車廠滲漏機油及汽油,流到地底下的油不止污染這棟公寓的土地,還流過道路,進入植物園土地裡。植物園以前並未在這片被污染的土地上種植任何植物,所以未察覺這個問題,最近植物園在這塊地開拓一個玫瑰園,可是種植的玫瑰都開不了花。專家的土壤分析報告說,這片園子裡的土地含汽油以及機油,所以玫瑰沒辦法開花。

植物園追本溯源,發現這棟公寓的前身是修車廠,嫌疑最大。清理土地污染的專家估計,要清理這片被污染的土地需要30萬元,植物園便請律師去函要求公寓埋單。公寓董事會接到律師信當然一頭霧水,也請律師把這件事推得一乾二淨。

植物園是紐約市政府屬下的公家機構,當然不肯就此甘休,便到紐約市的地方法院起訴。官司打了好幾年,公寓董事都是外行人,不瞭解大樓為什麼要負擔前身所犯下的污染責任,但是公寓的律師說,植物園勝訴的可能性很大,能和解最好和解。最後當事人兩造以20萬元和解。當然這20萬元便從大樓的準備金中付出,不夠的部分由公寓提高的維持費裡提出支付,由所有的公寓住戶共同分攤。

雷小姐的收入不豐,聽到這一消息之後當然非常沮喪。這是她購買之前絕對想像不到的。過不了一年,便以低於她原來的買價大約5萬元的價格,把她的公寓賣掉了。

本案啟示:1.  美國聯邦法律規定,污染土地的地主必須要為土地的污染負責。要是接手的地主沒檢查清楚,便要接替原來污染的地主,清理被污染的土地。本案的共有公寓大樓可能當初的開發商便是修車廠的地主,或者當初的開發商買地的時候,沒有把土地檢查透徹,再不然就是當初檢查的檔案未保留好,沒辦法拿出來作為辯護的依據。

2. 不僅土地的買主要為土地的污染負責,貸款給買主的銀行也必須要為污染負責,所以所有的商業銀行在辦理商業商業土地貸款的時候,都要求貸款人提出環境檢查報告,必須報告裡載明土地沒有被污染的情事才肯貸款。

3. 共同公寓的任何法律賠償必須由所有的住戶共同承擔,當然共同公寓損失準備金、籌措賠償金都要從提高管理費著手。本案的情節非常特別,雷小姐在買公寓的時候,不論找多仔細多厲害的律師,都不可能預測到後來的結局。她的遭遇實在值得同情。(作者為紐約執業律師)



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