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地產迷思|被街樹鼓起的人行道

白先生住在紐約市牙買加地區的一家庭房屋,10年前當地房地產價格還很低的時候,他買這棟屋只花了25萬元。最近該地房地產漲得非常厲害,有人出價50萬元,他覺得非常值得,就簽約把房屋賣掉了,然後再簽約去花卉園(Flora Park)買一棟一家庭的房屋。

兩個禮拜之後,牙買加房屋買主的律師拿到產權報告,上面記載著白先生的房屋旁邊人行道有違規紀錄。雖然只是兩塊人行道水泥板,而且沒有罰款,但銀行在白先生未清除人行道違規之前不肯放款。白先生到這塊違規的人行道上丈量,總共只有10呎,是街樹的樹根長大之後,把它鼓起來的。依照一般水泥工行價,每一英尺的修理價格是100元,全部修理費用大約是1000元。白先生的律師便告訴買主的律師,白先生願意在賣價裡扣除1500元,讓買主自己修理。

買主的律師認為,白先生的解決方式非常合理,但是現在的問題不在買主,而是買主的銀行要求用來做擔保的房屋不能有任何違規。人行道違規也是違規,銀行不能接受。買主的律師便要求產權公司向銀行保證,如果買主或賣主不把違規處理好,則由產權公司處理。 產權公司答應了,但是它要求賣主存1萬元到產權公司的託管帳戶裡,作為保證。白先生想到產權公司要托收10倍的保證金,覺得實在太多,不肯接受。經過一番討價還價,產權公司降到7500元,白先生還是不肯。

幾個月前,紐約市政府通過一條法令,如果民宅的人行道被街樹鼓起,民宅主人不必負修整的責任。根據這一條,白先生的律師便通知買主的律師說,白先生沒有清除人行道違規的法律義務。但是銀行還是堅持在違規未清除之前不能放款。於是白先生只好花1000元把違規部分的水泥挖掉,重新鋪上兩塊水泥板。施工前包商要先到政府機關去申請開工紙,獲准之後包商才開工。修理完畢,屋主還要申請政府派人來檢查通過,政府才會消除違規紀錄。

因為白先生正在賣房屋,要等這件事做完才能過戶。儘管政府用特快的速度處理,但前前後後也折騰了兩個月,等白先生收到違規消除通知書之後,白先生的律師立刻把這份證明電郵給產權公司。可是產權公司仍不肯接受這份證明,他們一定要等到政府把這份證明登記到政府的紀錄上,他們才能確認違規已經消除。於是白先生又等了兩個禮拜。總算一切就緒,等到白先生的房屋過戶,已經是感恩節了。

白先生本來預定的過戶日期是9月初,他原計畫過戶之後,他預先簽好契約要買的新屋也可以在9月過戶,他兒子可以在新學年一開始便轉到新學校。現在經過這一番折騰,他的算盤全都被打翻了。在明年春天的新學期開學之前,他每天必須開車兩個小時送兒子到原來的學校上下學。想到這件事,他就覺得非常懊惱。

本案啟示:銀行通常不能接受房屋違規的紀錄,他們要求過戶的房屋都是合乎政府的法令。產權公司為了對當事人施壓,常常要收很高的保證金。明明是不必修理的人行道,弄到後來,不但白先生花了1000元冤枉錢,過戶遲了三個多月,還把他們全家的生活全都打亂了,實在非常冤枉。   



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