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首購族怎買房? 專家來解答

鄭重聲明
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三角地區民眾參加「首套房知識」講座。(記者王明心/攝影) 三角地區民眾參加「首套房知識」講座。(記者王明心/攝影)
主持人周薇(右起)和講員劉廣亞、姚承偉、朱明君、謝賢慶。(記者王明心/攝影) 主持人周薇(右起)和講員劉廣亞、姚承偉、朱明君、謝賢慶。(記者王明心/攝影)

北卡三角地區因是科技園區所在地,每年吸引許多人到當地安家立業。房地產經紀人姚承偉(Tony Yao)、貸款專家謝賢慶(Tony Xie)、律師劉廣亞日前在北卡中央大學法律系所舉行「首套房知識」講座,提供民眾在美購房流程、注意事項、貸款要求、房地產過戶等知識。

主持人周薇介紹姚承偉曾四次獲得北卡房地產銷售第一的好成績,自2006年至今,個人銷售1300多套個人住房,所創辦的CHK是北卡規模最大的華人房地產經紀公司。謝賢慶是三角地區華人貸款先驅之一,領軍的CrossOver Lending提供當地華人貸款服務。劉廣亞是新登科的凱瑞首位亞裔女性議員,北卡中央大學法學博士,現為杜克大學法學院教師。

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姚承偉說他通常會先跟客戶溝通,了解其喜好、預算、家庭成員等,確定房價範圍,接著到想要居住的地區看看,讓客戶對當地房子和環境有初步概念,若有符合需求的房子,便安排看屋。

他說有經驗的房產經紀人會注意到客戶沒看到的瑕疵、潛在問題,或需要整修之處,譬如過道太佔空間、廚房櫥櫃太小、車道下沉、地板裂開、地板下空間(crawl space)有水、附近有高壓電或瓦斯線路等問題。客戶看過幾個房子後,也會調整原先的要求。他建議買房前先谷歌該房歷史,有時是曾發生兇殺或自殺案件的房子,若是介意,就要避免。

謝賢慶說北卡因為氣候溫和、有山又有海、就業機會多,又是有歷史文化的地方,每年有大量外來人口,無論居住或投資,都是上選。他說買房申請貸款時,基本需要提交過去兩年的年度工資表、報稅表、信用報告,和銀行帳戶報告。因沒有信用報告無法申請房貸,他建議新移民及早申請信用卡,建立良好信用度,信用分數越低,房貸利率越高,甚至無法通過貸款申請。

房貸種類分30年、20年、15年固定利息貸款,以及頭3年、5年、7年,或10年利息固定,其餘年份隨市場利率變動的浮動利息貸款。他說每個貸款人應根據當時利率、未來利率趨勢、未來再貸款可能、生意好壞、買房目的、年齡等因素來評估選擇房貸種類。

銀行或貸款公司會看負債收入比(DTI)來考量貸款資格,也就是各式貸款總額和預期房屋支出,對收入的比率,通常要小於42%為佳。買房須放至少房價5%的頭期款,若頭期款低於20%,須買貸款保險。投資房的頭期款如果付到25%,可以得到最好的利率。他用實例比較使用不同貸款種類時,本金和利息的支付情形。

劉廣亞解釋完成上述流程後,就由律師完成最後的過戶程序,包括調查產權歷史、代收費用和訂金、約定過戶日、由買賣雙方簽署產權轉讓書、交付鑰匙,最後到政府進行產權登記。她建議買方購買產權保險,可避免未來可能的產權糾紛。

會計師朱明君當天問答時間也被邀上台,回覆有關賣房或出租的稅務問題。

姚承偉說明購房流程及注意事項。(記者王明心/攝影) 姚承偉說明購房流程及注意事項。(記者王明心/攝影)
劉廣亞講解買房的過戶程序。(記者王明心/攝影) 劉廣亞講解買房的過戶程序。(記者王明心/攝影)
謝賢慶解釋房貸要求。(記者王明心/攝影) 謝賢慶解釋房貸要求。(記者王明心/攝影)
講員與講座後回答參加者問題。(記者王明心/攝影) 講員與講座後回答參加者問題。(記者王明心/攝影)



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