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稅務漫談 | 機會區域投資 享3稅務優惠

新稅法新增第1400Z分章「機會區域」(Opportunity Zone)概念,投資人持有合格的機會區域投資達到5、7、10年,投資的資本增長獲利部分,政策允許減稅或免稅。通過機會區域投資計畫,投資者享有三項稅務優惠政策:一是延稅。如果出售或置換資產獲利,只要在180天內將該資本收益投入機會區域基金,那麼原始的資本收益可以遞延上稅。二是減稅。持有投資滿5年或7年,原始資本受益的投資基礎增加10%或15%,因而資本利得稅減少 。三是免稅。持有投資滿10年,不需為投入機會區域項目產生的增值部分上稅。若繼續持有,則原有的資本收益可以繼續延遲至:(i) 基金內投資資產的出售日,或(ii)2026年12月31日,取兩者較早,同樣也免除增值部分的資本利得稅。

假設投資人出售商業房產,實現資本收益,按規定必須在180天內重新投入合格機會區域基金(即投資工具)。假設投資人於2019年2月15日將等值收益資金投入合格區域基金,其資本利得稅遞延至(i)投資出售日或(ii)2026年12月31日之前。2024年2月15日,原始資本收益的投資基礎增加10%。2027年2月15日,原始資本收益的投資基礎增加15%。2026年12月31日,假設資產尚未出售,由於持有期未滿10年,投資人必須報告並根據新稅基計算並支付延遲的資本利得稅。2029年12月2月15日或之後,由於資產已經持有至少10年,投資者可以在出售時將其投資基礎增加到其公允市價,從而消除此類出售的資本利得稅。

投資人每年的投資額不限,投資項目的所在州不限,但必須在180天內完成出售舊投資、產生收益、進行新投資的過程。相比同樣是180天完成再投資的1031房屋同類置換(like-kind exchange),機會區域基金的優勢在於無需自己找尋房產,只需要交給投資公司運營。1031置換有緊迫的時間限制和繁瑣的手續交易,1031置換的投資者在賣出A棟物業的45天內,必須以書面通知中間人想收購的B棟物業。另外,1031置換只能延稅,不能享受機會區域投資的減稅和免稅優惠。

機會區域投資人出售和再投資,都涉及了8949表,假設投資人在2019年2月15日出售資產並在當天用於機會區域投資,原始的長期資本收益為5萬元,首先在8949表第二部分「長期投資盈虧」申報5萬元收益,再在另一份8949表勾選「沒有申報在1099-B上的長期交易」,在稅表上抵沖原始的資本收益5萬元,意味著2019年這筆5萬元資本收益不用計稅,選擇被遞延。出售機會區域基金的投資時,根據新稅基計算遞延資本收益。

運營基金的投資公司(實體公司或合夥企業)則需要通過填寫8996表,自我認證為合格基金,列出直接擁有或租借的商業資產,列出在機會區域運營的股權或合夥權益,計算是否將投資者投入的資本收益的90%以上用於購買或持有機會區域內的資產或業務,若不滿足將會有罰款。(作者為註冊會計師)



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