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政經動盪下 看2020紐約房市趨勢

大型企業和建築陸續入駐布碌崙海軍造船廠。(本報檔案照) 大型企業和建築陸續入駐布碌崙海軍造船廠。(本報檔案照)
布碌崙海軍造船廠轉型成工業區,將是紐約新興商業區。(取自布碌崙海軍造船廠推特) 布碌崙海軍造船廠轉型成工業區,將是紐約新興商業區。(取自布碌崙海軍造船廠推特)

房地產網站StreetEasy日前發布2020年紐約市房價和房市走勢,因明年迎來美國總統大選,又受到國際政局變動的影響,不穩定的經濟環境極有可能打消不少買家的念頭,也會讓更多人選擇租房而不是買房,報告預測紐約市將進入鼎盛「租房時代」;同時因為房屋供應高於需求,公寓市場也可能出現清倉式銷售,再加上新的商業區興起、地鐵改革,紐約房市也會隨之波動。

2020年預計將是全球政治較動盪的一年,不僅美國迎來第59屆總統大選,國際上英國脫歐和香港政局的抗議事件仍未解決,加劇全球經濟的不穩定;此外,早在2018年就有經濟學家預測2020年將出現全球經濟衰退,儘管專家認為看中紐約房市的買家有很大的談判籌碼,但在這樣的背景下,不是所有潛在買家都願意冒險。

●租而不買 租房時代興起

研究顯示,過去五年來,全市非住宅建築物(non-amenity buildings)的租金比起住宅建築物增長了3%,但最近一年裡,這項趨勢發生了逆轉;租客對於高檔的住家建築物需求更高,比起前一年增長3.4%,而辦公、存儲用途的租賃空間僅增長2.9%。

雖然專家預測租金在新的一年會持續上漲,但目前高漲的房價加上經濟的不穩定,讓再富裕的紐約客都要對買房這檔事三思;為避免巨大損失,更多人將選擇繼續租房,而位於富人區的昂貴社區租金增長率將更快速,紐約市或將步入全盛時期的「租房時代」。

●降價求售 公寓清倉銷售

然而,全市今年有不少豪華公寓建案,專家相信在開發商接受市場實際情況、以及房屋貸方(lenders)急於取得利潤的前提下,這些公寓預計將在2020年推出,「公寓清倉銷售將成為常態」;但除這些公寓外,近5600個新公寓單位早已預告很快會投放市場,這將導致房屋的供應量遠超過需求量,意味著部分商家為了銷售額,很有可能會大幅降價。

受紐約州自7月份起生效的「豪宅稅」(mansion tax)影響,不少房屋的售價遠低於賣家原本訂下的上市價格,從數據上看,2019年第二季度約有259間住宅最後的售價比原價低了15%或以上,1000萬以上的房屋中位數折扣(median discount)率高達12.5%;在Street Easy上列出並在第二季度前出售的紐約市房屋中,大部分買家以減去近5億的價錢達成交易,因此專家預測2020年紐約市房屋為清倉依舊會降低15至20%價格。

●大企業進駐 新興商業區崛起

新的商業區將改變社區面貌,隨著大小型科技公司宣布入駐紐約,這些區域日後將成為許多人通勤來往的目標地區,例如迪士尼(Disney)、谷歌(Google)等企業均看中曼哈頓「哈德遜廣場」(Hudson Square);其中迪士尼將建設面積超過130萬平方呎的空間,除將帶來大量就業機會外,附近的住宅建築物在房價和租金上可能會有所增長。

另外,專家預測更多商業或將追隨零售公司Etsy、音樂媒體公司Genius以及產品募資平台Kickstarter的腳步,在布碌崙(布魯克林)設立總部;其中布碌崙市下城(Downtown Brooklyn)、布碌崙海軍造船廠(Brooklyn Navy Yard)有望崛起成為新興商業區,他們提供更為寬敞的空間,在某些程度上比曼哈頓更具吸引力。

2019年租金負擔報告(Rent Affordability Report)顯示,儘管紐約客會為了居住在可負擔房屋內,不惜花更多時間在地鐵通勤上,但紐約市地鐵系統長期存在的問題導致他們無法按時上班,明年這個趨勢將發生變化;隨著今年9月大都會運輸署(MTA)公布新資本計畫,將升級信號及增加列車班次,報告預測這些受惠的部分地區可受到更多租客的青睞。

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