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稅務漫談│房屋出租如何使用QBI扣抵

QBI扣抵是稅改引入的新概念,全稱為「合格商業收入扣抵」(QBI,也稱為199A扣抵)。只有過渡實體的商業收入才能被算作合格收入,享有最高20%的扣抵。過渡實體包括除了C公司以外的實體:S公司、合夥人、獨資,以及房地產投資者。很多個人房地產投資者在1040表的E表申報(通常反映投資活動),而不是在C表(通常反映貿易或商業活動)。為解決這一概念問題,國稅局在今年1月發布了2019-07號通知,提供了「安全港」,並引入了一個新名詞「出租房地產企業」(簡稱RREE)。

現在,國稅局又發布了2019-38號通知(Notice 2019-38),明確「安全港」 可由納稅人和相關的過渡實體使用,但有別於前一個通知的是,2019-38號通知規定納稅人和相關過渡實體可以將相似物業的權益視作單獨的RREE,或者將所有相似物業的權益視作合併的RREE。不過,住宅物業與商用物業不能視為同類,商住混用物業可以算作單獨的RREE,或者分開為住宅和商用的兩部分權益。為了符合「安全港」的資格,出租物業必須由納稅人或過渡實體直接擁有,或為稅收目的而直接擁有。若想符合QBI扣抵,必須滿足以下四項規定:

1、每個出租物業有單獨的帳簿和紀錄以反映收入和支出。

2、納稅人對於每個出租屋每年進行至少250小時的租賃服務,不過這250小時不是總體要求,而是每個RREE的要求。所以大部分納稅人都會根據通知選擇將他們所有的物業「合併」到一個單獨的RREE中。租賃服務包括出租地產的廣告、談判和執行租約、驗證潛在租戶資訊、收取租金、物業的日常運作、維護和修理、房地產管理、購買材料和監督工人和獨立承包商等。這些租賃服務可以由所有者或企業所有者的雇員、代理商和獨立承包商執行。而不符合資格的服務包括金融或投資管理活動,如安排融資、採購資產、研究和審查財務報表或業務報告、規畫長期資本改進、往返房地產的小時數等。「三重淨租賃」(Triple-Net Lease),指租戶自行承擔房地產稅、維修等運營花費,不符合「安全港」條款。

3、自2020年1月1日之後納稅年度起,納稅人必須保存管理活動的同期書面記錄,包括所有服務的小時數、服務描述、執行此類服務的日期和這些服務的執行人。

4、納稅人或過渡實體必須在申報QBI扣抵時附上聲明,表明他們對與陳述有關的事實和情況有個人了解。每年,納稅人或過渡實體都必須選擇是否在當年採用「安全港」。2019-38號通知適用於2017年12月31日以後的納稅年度,因此納稅人或過渡實體可以修改2018年稅表,並附上聲明。

2019-38號通知提醒納稅人,「安全港」條款與判斷出租活動是否是被動的稅法第469章無關,也與判斷房地產專業人士的稅法第469章(c)(7)無關。2023年起,「安全港」將要求變為「滿足5個要求」,每個RREE必須滿足過去5年中至少3年的每年250小時要求,包括當年。(作者為註冊會計師)



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