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買賣房屋 須了解交易程序及合約責任

鄭重聲明
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黃雪晶講解如何處理房屋買賣糾紛。(記者朱蕾/攝影) 黃雪晶講解如何處理房屋買賣糾紛。(記者朱蕾/攝影)
吳凌講解房屋買賣程序及注意事項。(記者朱蕾/攝影) 吳凌講解房屋買賣程序及注意事項。(記者朱蕾/攝影)

律師吳凌及黃雪晶在17日世界日報法律講座中,講解紐約州買賣房屋的法律知識以及過程中若發生糾紛如何解決。

吳凌表示,買房經歷的步驟包括:找到心儀的房子、出價、驗屋、購房合同、申請貸款、產權調查(Title Search)以及交易。

他說,驗屋要在正式簽合同之前做,因為一旦簽署合同,賣方沒有法律義務解決房屋問題;簽合同時需要負責、專業的律師把關,確保合同條款兼顧雙方利益,特別是買房利益;簽合同時買方交的訂金不是給對方屋主,而是放在對方律師的信託帳戶裡,這筆錢在沒過戶、未經過雙方同意前是不能動用的,這也是對買賣雙方的保護。

吳凌表示,大多數購房者都需申請銀行貸款,若貸款不成,紐約州法律規定,合同可以取消,訂金退給買方;貸款的數額和批准時間都會寫進合同中,如果合同中的貸款額是60萬元,買方卻因某些原因向銀行申請80萬元貸款被拒,這屬於買方違約,賣方有權拿走訂金;貸款金額少於合同要求沒關係。

他還說,買方也不能因為改變主意,而故意使貸款不成功,如果因買方沒誠意而被銀行拒絕,賣方也可據此拿走訂金。

吳凌表示,產權調查是很重要的環節,檢查屋子產權上的問題,包括賣方是否真的是房子屋主、是否有被告、欠錢、欠稅等,買方的代理律師會做產權調查,產權報告出來後,代表買方與對方律師溝通,並監督對方把所有產權問題處理完畢再過戶。

黃雪晶表示,房地產交易糾紛分為過戶前和過戶後發生的糾紛,過戶前,常見的一種糾紛是一方改變主意,若賣方反悔,買方可提起訴訟,要求賣方履行合同,提起訴訟的同時,會把訴訟公告(Lis Pendens)掛在房子上面,這樣在訴訟期間,屋主不能把房子出售給其他買家;若買方反悔,賣方可得到一筆違約金,通常是簽合同時買方支付的訂金。

黃雪晶說,過戶後買方發現房屋有地下室積水、化糞池系統出現障礙等,並要求賣家解決,屬於過戶後的糾紛;紐約州法律規定,賣家在過戶時將按房子的現況過戶給買家;除非買方可以證明賣方在房屋買賣過程中,故意做了一些事情來阻止買方發現其房子的缺陷,否則法院會拒絕買方在購買房子後發現的房屋缺陷的索賠要求;若買方能證明賣方在買賣房子的過程中存在欺詐或欺詐性失實陳述的行為,那麼賣方將有可能為這種行為承擔責任。



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